Umowa przedwstępna a podatek dochodowy

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W cytowanym przepisie użyto wyrażenia „zbycie”, zatem aby powstał obowiązek podatkowy z tego tytułu, musi nastąpić sprzedaż przedmiotowej nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest niejako przyrzeczeniem dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości. Tak więc, jeżeli nie nastąpiło faktyczne zbycie nieruchomości, a jedynie zobowiązanie do przeniesienia jej własności w przyszłości, to nie wystąpił obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości. Powstanie on dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, jeśli nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej i otrzymanie zadatku / zaliczki nie powoduje obowiązku zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych (por. postanowienie Urzędu Skarbowego w Obornikach z dnia 4 października 2005 r., sygn. ZB/415-19/2005).

Ponadto należy wskazać, że jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło udziałami (tj. np. połowa w 2002 r., a połowa w 2007 r.), to przy jej sprzedaży organ podatkowy może uznać, że odnośnie drugiej nabytej połowy pięcioletni okres do zwolnienia z opodatkowania liczy się oddzielnie, tj. pięć lat od końca roku, którym nabyto ten udział. Do sprzedaży udziału nabytego w 2007 r. będzie się ponadto stosowało regulacje obowiązujące po 1 stycznia 2007 r. (podatek wyniesie 19% dochodu, a nie 10% przychodu).