25 Listopada 2008 GG Śledzik Wykop

Wartość sprzedawanej nieruchomości

Pytanie: Dnia 13.09.2006 r. została podpisana umowa przedwstępna na sprzedaż lokalu mieszkalnego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego). W czasie podpisywania umowy przez kupujących została uiszczona, z tytułu zadatku, część kwoty - ustalonej przez obie strony umowy - wartości sprzedawanego lokalu. Pozostała część ceny sprzedaży została uiszczona kolejno w ratach: 03.11.2006 r., 08.01.2007 r., 12.03.2007 r. i 06.05.2007 r., miało to miejsce przed podpisaniem aktu notarialnego. W dniu podpisania aktu notarialnego 03.09.2007 r. nastąpiło tylko przekazanie przedmiotu umowy. W akcie notarialnym został dokładnie opisany cały proces sprzedaży mieszkania. Została określona data zawarcia umowy przedwstępnej, cena sprzedaży mieszkania, daty wpłat poszczególnych rat za mieszkanie oraz data i warunki jakie muszą zostać spełnione do zawarcia aktu. Według obowiązujących w dniu zawarcia umowy przedwstępnej przepisów, przeniesienie własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie wymagało formy aktu notarialnego. Dopiero od dnia 31.07.2007 r. - wejścia w życie przepisów znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, przeniesienie owego prawa wymagało zawarcia aktu notarialnego. Urząd Skarbowy stwierdził, że podana w akcie notarialnym wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie odpowiada wartości rynkowej z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli z dnia zawarcia aktu notarialnego (03.09.2007 r.), wzywając jednocześnie do podwyższenia jego wartości. Czy Urząd Skarbowy w sposób prawidłowy przyjął, że datą dokonania czynności cywilnoprawnej sprzedania mieszkania jest data zawarcia aktu notarialnego, w świetle tego, że do faktycznej sprzedaży mieszkania doszło w dniu podpisania umowy przedwstępnej (13.09.2006 r.) i wpłaty z tego tytułu pierwszej raty ceny mieszkania odpowiadającej jego ówczesnej wartości? Za lokal została zapłacona cena, która stanowiła jego faktyczną wartość w dniu, w którym została zawarta umowa przedwstępna i w tym czasie dokonanie przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego było fakultatywne. Czy kwotą bazową, od której Urząd Skarbowy powinien pobrać podatek, jest kwota widniejąca w akcie notarialnym będąca ceną, za jaką mieszkanie zostało kupione, czy też kwota stanowiąca wartość lokalu w dniu podpisania aktu notarialnego?

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 19 ust. 1, 3 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

W przypadku sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu decydująca jest cena określona w finalnej umowie sprzedaży. Jednakże w sytuacji, gdy umowa ta była poprzedzona umową przedwstępną, zawartą przed wzrostem wartości nieruchomości, okoliczność ta uzasadnia znaczne odbieganie ceny od wartości rynkowej prawa z dnia zawarcia umowy finalnej sprzedaży. Ponieważ jest to uzasadniona przyczyna, w świetle powyższego przepisu organ podatkowy nie ma prawa określać przychodu w wysokości innej niż ustalona cena, w tym w szczególności w wysokości wartości rynkowej z dnia zawarcia umowy finalnej.


Zobacz także:

 

Komentarze do artykułu: Wartość sprzedawanej nieruchomości

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Dodaj komentarz

Porady prawne online
  • 0
  • 1
  • 2
  • 6
  • 6
  • 7
  • 7

Współpracują z nami

Michał Włodarczyk
Michał
Włodarczyk
Michał Włodarczyk
Katarzyna
Tomczak

Jesteśmy prawnikami specjalizującymi się w różnych dziedzinach prawa. Nasz Zespół tworzą aktywni zawodowo profesjonaliści, posiadający wieloletnie doświadczenie w udzielaniu pomocy prawnej szerokiemu gronu Klientów.


Zobacz opinie naszych klientów

Newsletter

Tagi

cena sprzedaż umowa finalna umowa przedwstępna wartość rynkowa
Czy znasz "DIETHER WIENBECK"?
Dowiedz się więcej "podanie o sfinansowanie studiów przez pracodawcę".

Śledź najnowsze informacje


Odpowiedzi

Więcej w dziale Odpowiedzi »

Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.