Opodatkowanie sprzedaży mieszkania

Odpowiedź:

Z zadanego pytania  nie wynika jasno, czy mieszkanie było przedmiotem darowizny w formie aktu notarialnego czy też przedmiotem transakcji kupna.

Okres pięcioletniej tzw. ulgi mieszkaniowej dotyczy również zwolnienia od podatku od spadków i darowizn (obdarowany powinien spełniać określone warunki). Jednym z warunków korzystania z tego zwolnienia od podatku jest wymóg, aby było to pierwsze mieszkanie obdarowanego oraz wymóg zamieszkiwania przez okres 5 lat. Zbycie mieszkania przed tym terminem oznacza utratę prawa do zwolnienia.

Jeżeli przedmiotowe mieszkanie nie zostało nabyte w drodze darowizny lub spadku nie należy rozważać wyżej omawianego zwolnienia.

Kwestia wykorzystywania ulgi remontowej i odliczanie jej od podatku nie wpływa w żaden sposób na możliwość zbycia mieszkania. Ustawa o podatku od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 14 poz. 176) nie wymienia okresu czasu przed upływem którego konieczna jest wpłata podatku z tytułu sprzedaży mieszkania co do którego wykorzystano ulgę.

Odrębną kwestią jest zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania od podatku od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Ustawy o podatku od osób fizycznych przychód ze sprzedaży mieszkania podlega opodatkowaniu  zryczałtowanym podatkiem w wysokości 10% jeżeli:

• zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej
• zbycie następuje przed upływem 5 lat - licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania (liczone w Pana przypadku od daty sporządzenia aktu notarialnego).

Ponieważ w omawianym przypadku pięcioletni okres czasu jeszcze nie minął,  aby uniknąć opodatkowania powinno się uzyskany przychód przeznaczyć na „cele mieszkaniowe”.

W myśl art. 21 ust.1 pkt. 32 przychody uzyskane ze sprzedaży wyżej omawianej nieruchomości są zwolnione z podatku, jeżeli w ciągu dwóch lat od dokonania sprzedaży zostały wydane (w tej części w jakiej zostały wydane) na „cele mieszkaniowe”,  czyli między innymi wydane na:

• nabycie na budynku mieszkalnego,  lokalu mieszkalnego, na nabycie gruntu oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu związanych z tym budynkiem lub lokalem, 
• na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,  
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej,  w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (chyba że odsetki były lub są już odliczane na podstawie art. 26 b Ustawy)

Zwolnienie nie ma zastosowania jeżeli nieruchomość jest położona poza granicami Rzeczpospolitej lub gdy przychód jest wydatkowany na nieruchomości służące celom rekreacyjnym.