Podatek od darowizny nieruchomości

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy powstaje „z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia tych oświadczeń”. Dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, bez względu na rodzaj czynności prawnej (sprzedaż, darowizna, itp.) wymagana jest forma szczególna - forma aktu notarialnego. W związku z tym, w opisanym przypadku datą dokonania darowizny jest rok 2002.

Kolejny przepis wspomnianej ustawy (art. 7 ust. 1) stanowi, że podstawą opodatkowania jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona wg stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli z dnia umowy darowizny dokonanej w roku 2002). Ustawa nie precyzuje o jakie długi i ciężary należy pomniejszyć wartość przedmiotu darowizny, by uzyskać „czystą wartość”. Na potrzeby ich zdefiniowania należy posłużyć się pojęciem długów i ciężarów z przepisów cywilnoprawnych (pojęcie „zobowiązania” wg kodeksu cywilnego), a także licznym w tym zakresie orzecznictwem sądowym, które na przestrzeni lat pojawiło się w podobnych sprawach. I tak: zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 07.03.1986r. SA/Lu 62/86, publ. ONSA Nr 1/1986, poz. 18, pojęcie długów w rozumieniu art. 7 ust. 1 w.w. ustawy obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem darowizny lub spadku, łącznie z roszczeniami obdarowanego lub spadkobiercy z tytułu poczynionych przez niego nakładów na przedmiot darowizny lub spadku. Opisana sytuacja w przedstawionym stanie faktycznym wydaje się w pełni odpowiadać definicji długu przyjętej w powyższym wyroku NSA. W innych orzeczeniach NSA stoi na stanowisku, że nie można uznać za „dług i ciężar” wydatków poniesionych przez obdarowanego, na potrzeby utrzymania nieruchomości wstanie niepogorszonym. Trudno za takie nakłady, mające na celu li tylko dbanie o dobry stan nieruchomości, uznać wydatki poczynione na wykończenie mieszkania, gdyż jest to zmiana stanu z surowego na możliwy do zamieszkania, a nie tylko w zakresie dbania o niezmieniony stan mieszkania.

Jeśli - pomimo argumentacji podatnika - urząd skarbowy wymierzy podatek, bez uwzględnienia wartości czystej, należy zastanowić się nad złożeniem wniosku o stwierdzenie nadpłaty, by rozpocząć procedurę sądową. Przy czym, sugerujemy zwrócić się o pomoc do prawnika, by ten przy zapoznaniu się z materiałem w sprawie, ocenił szanse podatnika w postępowaniu przeciwko organom podatkowym.