Krótkoterminowe inwestycje w nieruchomości

Nie chodzi w tym przypadku o podatek od towarów i usług (VAT), gdyż niezależnie czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą czy też nie, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane pierwszy raz (zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe). Pierwsze zasiedlenie to - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zatem sprzedaż lokali mieszkalnych używanych nie jest obciążona VAT.

Problemem jest natomiast podatek dochodowy od osób fizycznych, gdyż art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, iż źródłem przychodu jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Podatek od przychodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu (przychodu nie pomniejsza się o koszty nabycia nieruchomości, np. jeżeli podatnik nabędzie lokal za 100.000 zł, po czym go wyremontuje i sprzeda za 120.000 zł - suma ta może być pomniejszona o tzw. koszty zbycia, np. opłaty notarialne, które z zasady i tak ponosi kupujący - co do zasady sprzedający zapłaci 12.000 zł podatku dochodowego; oznacza to, że jeżeli uwzględni się pieniądze zainwestowane w remont, opłaty poniesione przy zakupie itd., na inwestycji sprzedający prawdopodobnie straci). Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik złoży oświadczenie, że przeznaczy dochód na określone cele mieszkaniowe (art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Właściwie jedynie prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami umożliwiałoby opodatkowanie jedynie „zysku” ze sprzedaży nieruchomości. W przypadku dwóch, trzech lokali jest to oczywiście nieopłacalne. Stąd osoby fizyczne decydując się na lokatę pieniędzy w nieruchomości kupują kilka mieszkań, wynajmują je na pięć lat (poza działalnością gospodarczą), po czym sprzedają nie płacąc podatku dochodowego.