Opodatkowanie przychodów z wynajmu

Odpowiedź:

Termin płatności czynszu pozostawiony jest uzgodnieniu stron a przepisy regulują tę kwestię jedynie wówczas, gdy strony nie uczynią tego w umowie (art. 669 k.c.). Zasada swobody umów nie podlega w tym zakresie ograniczeniom, możliwym jest zatem wprowadzenie czynszu rocznego.

Przychody z tytułu najmu mogą podlegać ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych (art. 1 pkt 2 i art. 2 ust. 1 a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają przychody otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika (art. 6 ust. 1a ustawy ryczałtowej). Obowiązek podatkowy powstaje zatem nie z chwilą powstania należności, ale z chwilą faktycznego otrzymania zapłaty (postawienia przychodu do dyspozycji podatnika).

Ryczałt należy obliczać samodzielnie i wpłacać do 20 dnia następnego miesiąca, z wyjątkiem grudnia, gdzie podatek należały zapłacić w terminie złożenia zeznania (art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie), czyli do 31 stycznia roku następnego.

Zagadnienie powstania obowiązku podatkowego różni się w przypadku opodatkowania przychodów najmu na zasadach ogólnych. Jeżeli przedmiot umowy najmu związany jest z działalnością gospodarczą, przychody z najmu stanowią przychody z działalności gospodarczej a obowiązek podatkowy powstaje z dniem wymagalności należności (art. 14 ust. 1 e updof). W przeciwnym razie przychody z najmu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią odrębne źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6) a obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych - z dniem otrzymania należności (pozostawienia do dyspozycji podatnika).

Różnica między opodatkowaniem ryczałtem i na zasadach ogólnych sprowadza się przede wszystkim do kwestii kosztów uzyskania przychodów, których nie uwzględnia się przy opodatkowaniu ryczałtem.

Jeżeli wynajmujący jest podatnikiem VAT, obowiązek podatkowy powstaje w tym przypadku z chwilą całości lub części zapłaty, nie później niż w terminie płatności wynikającym z umowy lub faktury (art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy VAT) a jego rozliczenie następuje na zasadach ogólnych.