Rozliczanie dochodu z najmu lokalu

Odpowiedź:

Wynajem lokalu użytkowego podlega podatkowi od towarów i usług (VAT) w stawce 22%. Jeśli wynajmujący jest już podatnikiem VAT to musi wystawić fakturę VAT, przy czym w polu sprzedawca powinien wpisać dane podane w zgłoszeniu rejestracyjnym VAT-R, a więc dane swojej działalności gospodarczej.

Odnośnie podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku czynszu na poziomie 10 tys. zł miesięcznie co do zasady należy wykluczyć opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, gdyż ten sposób opodatkowania powodowałby opodatkowanie w zasadzie podatkiem 20%, bez prawa pomniejszania przychodu o koszty podatkowe.

Pozostaje zatem opodatkowanie podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych przewidzianych ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem może być wykonywany w ramach działalności gospodarczej lub poza tą działalnością. Wybór opodatkowania w ramach działalności gospodarczej może być zwłaszcza korzystny, jeśli wynajem nie będzie generował znaczących kosztów, a podatnik jest opodatkowany podatkiem liniowym 19%. Najem poza działalnością jest bowiem opodatkowany według skali podatkowej i dochód przekraczający 85.528 zł podlega opodatkowaniu według stawki 32%. Od przychodu z wynajmu podatnik może odliczyć przykładowo amortyzację lokalu (koszt zakupu nie może być bezpośrednio zaliczony do kosztów), odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, koszty ewentualnych remontów, czynsz do spółdzielni płacony przez wynajmującego.

W przypadku gdy podatnik wybrał opodatkowanie w sposób liniowy, nie może rozliczać się wspólnie z małżonką, co - jeśli małżonka nie pracuje - mogłoby znacząco obniżyć podatek dochodowy. W tym przypadku podatek określa się na imię obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków.