Wpływ wynajmu nieruchomości na jej sprzedaż

Fakt, czy dana transakcja sprzedaży nieruchomości podlega VAT zależy głównie od tego, czy działalność sprzedawcy można uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu VAT (art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług), w szczególności, czy chociażby jego zamiarem jest przykładowo obrót nieruchomościami w sposób częstotliwy. W dalszej kolejności można ustalać, czy dana nieruchomość jest towarem używanym w rozumieniu ustawy oraz czy przysługiwało sprzedawcy prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Z reguły jednak, jeżeli sprzedawcą jest osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość będącą składnikiem jej prywatnego (a nie firmowego) majątku, transakcja taka nie podlega opodatkowaniu VAT. I nie wpływa na to fakt, że nieruchomość była przed sprzedażą wynajmowana.

Z zagadnień pozapodatkowych, w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu istotna jest treść art. 678 Kodeksu cywilnego, który stanowi w szczególności, iż w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Oznacza to, iż nowy właściciel stanie się stroną umowy najmu, a więc treść umowy najmu będzie prawdopodobnie badana przez potencjalnego nabywcę nieruchomości jeszcze przed jej nabyciem. Jeżeli umowa najmu będzie miała treść niekorzystną dla wynajmującego, może to wpłynąć za zakup nieruchomości lub rezygnację potencjalnego nabywcy. Nowy nabywca może też chcieć nabyć nieruchomość bez najemców. W przypadku zatem wynajmu nieruchomości, którą właściciel planuje sprzedać, należy zawierać krótkoterminowe umowy najmu na warunkach jak najbardziej korzystnych dla wynajmującego. Ponadto należy zabezpieczyć szybkie opuszczenie nieruchomości przez najemcę - praktykowane jest poddanie się przez niego egzekucji w formie aktu notarialnego co do opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu (art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego).