Nabycie nieruchomości na rachunek wspólnika

Odpowiedź:

Kodeks Cywilny w art. 158 ustanawia dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego tak jak i dla umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości - zawsze konsekwencją negatywną niezachowania formy aktu notarialnego jest bezwzględna nieważność umowy, która w żaden sposób nie może zostać uzupełniona bądź potwierdzona.

Pełnomocnictwo do dokonania czynności prawnych, związanych z nabyciem nieruchomości na rachunek wspólnika opisanych powyżej, musi również (tak jak i właściwa umowa) zachowywać formę aktu notarialnego zgodnie z art. 99 k.c., który stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności również musi zostać udzielone w tej samej formie.

Wspólnik, jak wynika z treści pytania, chce upoważnić do zakupu nieruchomości osobę niebędącą członkiem zarządu spółki - pracownika lub księgowego z zewnętrznego biura rachunkowego - przyjąć można, iż ma pełną dowolność w wyborze pełnomocnika, nieruchomość chce zakupić na własny rachunek, a nie na rachunek spółki, jest to czynność prawna zupełnie odrębna od bytu prawnego spółki - nieruchomość dopiero później będzie wniesiona do spółki aportem stąd wybór pełnomocnika nie ma w tym momencie znaczenia z punktu widzenia spółki.

Pełnomocnictwo pisemne nie zawarte w formie aktu notarialnego nie będzie wystarczające do zawarcia umowy dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości.

Alternatywą dla udzielania pełnomocnictwa jest umowa zlecenia osobie trzeciej przez wspólnika nabycia nieruchomości z obowiązkiem późniejszego przeniesienia własność nieruchomości na zleceniodawcę (wspólnika) - w takim przypadku zleceniobiorca nabywa nieruchomość na własny rachunek, a następnie przenosi ją na zleceniodawcę. Ustalone jest w orzecznictwie, iż wymóg formy aktu notarialnego nie dotyczy umowy zlecenia, a obowiązek późniejszego wydania nieruchomości przez zleceniobiorcę zleceniodawcy wynika z art. 740 k.c., który stanowi, że „Przyjmujący zlecenie powinien udzielać dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy, a po wykonaniu zlecenia lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy złożyć mu sprawozdanie. Powinien mu wydać wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym.”