Sprzedaż wynajętej nieruchomości przez syndyka

Odpowiedź:

Z podanego stanu faktycznego nie wynika jasno, w jaki sposób nabywca stał się nabywcą nieruchomości. Zakładamy jednak, ponieważ pisze pan o syndyku, że sprzedaż nastąpiła wskutek likwidacji majątku upadłego. Zgodnie z art. 108 prawa upadłościowego, sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym, a więc stosujemy art. 1002 kpc, zgodnie z którym, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jednym słowem, zastosowanie w opisywanym przypadku znajdzie art. 678 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Wskazany przepis ma zatem zastosowanie również, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony. Dla zastosowania omawianego przepisu nie ma znaczenia, czy nabywca wiedział w chwili nabywania rzeczy o istnieniu stosunku najmu, a najemca o zbyciu rzeczy przez wynajmującego. Zatem, dla wstąpienia nabywcy w stosunek najmu nie jest konieczne ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej. Gdyby umowa taka została ujawniona w księdze wieczystej, miałoby to taki skutek, że nie można było jej wypowiedzieć w sposób wskazany w art. 678 kc, a zatem obowiązywałaby ona bezwzględnie nabywcę.

Reasumując, w opisywanym przypadku, nabywca nieruchomości wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu, a zatem nie może podnosić, że zajmuje Pan lokal bez tytułu prawnego.

Pozostaje jeszcze do rozwiązania kwestia, czy posiadana przez Pana umowa jest umową z datą pewną, gdyż w takiej sytuacji nabywca nie byłby uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu przed upływem okresu, na który została ona zawarta. Zgodnie z art. 81 kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa uzależnia ważność albo określone skutki czynności prawnej od urzędowego poświadczenia daty, poświadczenie takie jest skuteczne także względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej (data pewna).

Czynność prawna ma datę pewną także w wypadkach następujących:

1. w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego;  

2. w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki.