Obciążenie hipoteczne nieruchomości - opinia prawna

11.10.2006

Stan faktyczny

Mam wpis do hipoteki na kilku nieruchomościach, gdzie wierzycielem jest ZUS oraz firma prywatna. W/w nieruchomości sprzedałem w styczniu razem z zadłużeniem na tych nieruchomościach teściowi. Teraz doszła jeszcze jedna firma, u której mam zadłużenie i prawdopodobnie komornik będzie chciał anulować tamtą sprzedaż, aby dopisać albo je zlicytować, czy może? Jak tak, to jeżeli teść sprzeda kolejnej osobie te nieruchomości, to czy też będzie mógł je zająć komornik? Ewentualnie jakie są sposoby na uchronienie tych nieruchomości? Interesuje mnie, w jaki sposób można zabezpieczyć sprzedane nieruchomości tak, by komornik nie mógł się do nich dobrać. Może jakaś umowa do aktu notarialnego, no nie wiem, skończyły mi się pomysły. Trochę czytałem o prośbie pauliańskiej no i fakt, że te nieruchomości kupił mój teść nie świadczy na moją korzyść, chociaż w zasadzie teść nie wiedział, że mam inne długi. Wiedział jedynie o tych, co są na akcie notarialnym i które teraz prawie spłacił. Został jedynie ZUS i to połowa kwoty.

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami),
Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami),
Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami).

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić znaczenie poszczególnych terminów, jakie zostały użyte w przedstawionym stanie faktycznym, a z którymi wiążą się konkretne prawa i obowiązki sankcjonowane przepisami prawa.

„Prośba pauliańska” o jakiej Pan pisze to tzw. skarga pauliańska regulowana przepisami kodeksu cywilnego, konkretnie przepisem artykułu 527 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem: „Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli”.

Jak wskazuje wprost samo brzmienie zacytowanego przepisu skarga pauliańska ma na celu ochronę wierzyciela przed krzywdzącym go działaniem dłużnika (w Pana przypadku takim krzywdzącym działaniem jako dłużnika było wyzbycie się nieruchomości). Skoro, zatem sprzedał Pan swoją nieruchomość teściowi, to Pańscy wierzyciele (bez udziału komornika) mogą zaskarżyć tę czynność, gdy w jej efekcie Pana majątek uległ zmniejszeniu, a majątek Pana teścia uległ powiększeniu. Przez zaskarżenie należy oczywiście rozumieć stosowne powództwo skierowane przeciwko Panu i Pana teściowi.

O pokrzywdzeniu można mówić wtedy, gdy w wyniku czynności podjętych przez dłużnika (w tym wypadku Pana) nie ma możliwości zaspokojenia wierzyciela, bądź zaspokojenie to zostało znacznie utrudnione. Jeżeli nadto stał się Pan niewypłacalny bądź niewypłacalny w jeszcze wyższym stopniu niż dotychczas, to z całą pewnością Pańscy wierzyciele mogliby żądać przed sądem uznania tej sprzedaży za bezskuteczną względem siebie, czyli w praktyce „ściągać” swoje długi z tej nieruchomości w taki sposób, jakby nadal była ona Pana własnością. Jeżeli wszystkie powyższe przesłanki zostały spełnione, to de facto nie sposób wskazać sposobu, w jaki mógłby Pan się bronić przed takim rozstrzygnięciem sądu. Jedyną drogą obrony byłoby wykazanie przed sądem, iż nie uszczuplił Pan swojego majątku w taki sposób, iż wierzyciel (bądź wierzyciele) nie mogą liczyć na wyegzekwowanie swoich należności z Pana majątku. Innymi słowy musiałby Pan wykazać, iż egzekucja względem Pana nie stała się bezskuteczna. Jeżeli wierzyciele nie dowiodą, że egzekucja wobec Pana stała się z powodu sprzedaży tej nieruchomości bezskuteczna, sąd nie przychyli się do ich żądania i sprzedaż nieruchomości nie zostanie podważona. Wspomnieć jeszcze należy o elemencie świadomości osoby trzeciej - tu Pana teścia.

Zgodnie z artykułem 527 § 3 kodeksu cywilnego dla zastosowania tego rozwiązania konieczne jest wykazanie przez wierzyciela, że osobę trzecią łączył z dłużnikiem stosunek bliskości w chwili dokonania czynności prawnej krzywdzącej wierzycieli. W razie wykazania tej okoliczności wierzyciel nie ma obowiązku udowadniania, że osoba trzecia wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć o świadomości dłużnika pokrzywdzenia wierzycieli. Osoba trzecia może obalić omawiane domniemanie przez udowodnienie, że pomimo stosunku bliskości z dłużnikiem nie wiedziała o świadomości dłużnika pokrzywdzenia wierzycieli i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się o tym dowiedzieć. Co do zasady zatem Pana teść uznany zostanie za osobę, która wiedziała o Pana sytuacji (długach, zobowiązaniach). Musielibyście Panowie wykazać przed sądem, iż pomimo bliskiego stosunku rodzinnego teść takiej wiedzy jednak nie posiadał. W opisanym stanie faktycznym jednak problemem nie jest dowiedzenie w procesie ze skargi pauliańskiej tego, iż egzekucja względem Pana jest skuteczna i taką pozostanie pomimo sprzedaży nieruchomości, ale doprowadzenie do sytuacji, w której nie będzie wcale prowadzone postępowanie egzekucyjne ze sprzedanych nieruchomości.

Sprawa hipoteki jest zagadnieniem odrębnym, choć należy wspomnieć oczywiście o ewentualnej wzajemnej relacji tych dwóch instytucji prawnych. Skarga pauliańska nie utrudnia realizacji praw wynikających z hipoteki i odwrotnie. Bardzo ważne jest to, iż Pana wierzyciele (w efekcie prowadzonego już postępowania egzekucyjnego także komornik) mogą korzystać zarówno z powyżej opisanej skargi pauliańskiej, jak i korzystać z uprawnień wynikających z samej hipoteki. Z Pana punktu widzenia problemem jednak jest to, iż wierzyciele wcale nie musza prowadzić wyżej omawianego postępowania sądowego w celu wydobycia swoich należności. Bez większych utrudnień mogą tego dokonać dzięki hipotekom ustanowionym na swoją rzecz.

Zgodnie z artykułem 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

Z przedstawionego stanu faktycznego domyślamy się, iż jakieś wierzytelności, których jest Pan dłużnikiem zostały zabezpieczone hipotekami właśnie na Pana nieruchomości. Jedna z nich jest zapewne tzw. hipoteką przymusową (skoro wierzycielem jest ZUS), druga wynika zapewne z jakiegoś zobowiązania, które w ten sposób zostało na rzecz wspomnianej firmy zabezpieczone. Problem w tym, iż właściwie nie ma żadnego sposobu na to, by móc „obejść” odpowiedzialność wynikającą z hipoteki. Jak wskazuje wprost zacytowany powyżej przepis dla możliwości zaspokojenia swojej wierzytelności wierzyciel może wszcząć egzekucję z takiej nieruchomości obciążonej na jego rzecz hipoteką zawsze i bez względu na to, czyją stała się własnością. Istota hipoteki daje taką możliwość. Nie trzeba w tym celu stosować jeszcze dodatkowo postępowania sądowego wszczętego w trybie omawianej na początku skargi pauliańskiej. Sama hipoteka jest bezpiecznym dla wierzyciela gwarantem spłacenia przez dłużnika jego długu. De facto musiałby Pan zmierzać do sytuacji, w której hipoteka po prostu wygaśnie, aby skutecznie bronić siebie i teścia przed zlicytowaniem nieruchomości. Takim sposobem jest niestety tylko wygaśnięcie samej wierzytelności, czyli np. jej spłata. Spłata w całości wraz z odsetkami.

W świetle prawa taka sytuacja jak Pana (i Pana teścia) wygląda następujaco: Pan, jako właściciel nieruchomości, który ustanowił hipotekę a następnie sprzedał tę nieruchomość innej osobie (w tym wypadku Pana teściowi) pozostaje dłużnikiem osobistym, natomiast Pana teść, który nabył nieruchomość z obciążeniem hipoteką, jest dłużnikiem rzeczowym odpowiadającym tylko z nieruchomości oraz (in solidum) z dłużnikiem osobistym. Z reguły najwygodniejszym sposobem i dającym najlepsze efekty z punktu widzenia wierzyciela jest realizowanie wierzytelności po prostu z hipoteki. Oczywiście warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność, chociażby właściciel był tylko dłużnikiem odpowiadającym rzeczowo (hipotecznym). Proszę jednak pamiętać, iż nie ma znaczenia kto jest obecnie właścicielem wspomnianych nieruchomości, skoro zostały one obciążone hipotekami.

Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką nie ma wpływu na dalsze istnienie hipoteki i wierzytelności nią zabezpieczonej. W świetle prawa nie popełnił Pan żadnej czynności, która mogłaby mieć negatywne konsekwencje dla Pana. Nie jest w żaden sposób zakazane zbywanie, czy też inne rozporządzanie nieruchomością obciążona hipoteką. Dla wierzyciela hipotecznego nie mają większego znaczenia zmiany we własności obciążonej nieruchomości, gdyż każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym; na tym polega skuteczność hipoteki wobec każdoczesnego właściciela.

Nadto należy wspomnieć o jeszcze jednej cesze hipoteki, mianowicie hipoteka zapewnia wierzycielowi hipotecznemu przywilej, polegający na możliwości zaspokojenia się z nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Innymi słowy, w razie egzekucji z nieruchomości z sumy uzyskanej z licytacji będzie spłacony najpierw wierzyciel hipoteczny, a dopiero po nim wierzyciele osobiści właściciela, w miarę środków pozostałych na ich zaspokojenie. Jeżeli nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, o kolejności zaspokojenia
z nieruchomości decyduje ich pierwszeństwo. Hipoteka jest tak silnym zabezpieczeniem, że nawet przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej (artykuł 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Z powyższego wynika zatem, iż praktycznie nie ma Pan możliwości popartej jakimikolwiek przepisami „zablokowania” działań komornika, kiedy już rozpocznie się postępowanie egzekucyjne mające na celu zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Odpowiadając wprost na pytania postawione w przedstawionym stanie faktycznym, nawet jeżeli Pana teść sprzeda „dalej” kupione od Pana nieruchomości, egzekucję z nieruchomości można będzie prowadzić przeciwko każdoczesnemu ich właścicielowi - jest to istota zabezpieczenia w formie hipoteki.

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż punktem zaczepienia w Pańskiej sytuacji mógłby być fakt, iż - jak sam Pan napisał - większa część długów została spłacona. Pozostała tylko część wierzytelności wobec ZUS. Z opisu nie wynika jasno, czy ze wszystkich wierzytelności, których jest Pan dłużnikiem pozostała już tylko część wierzytelności wobec ZUS-u.

Skoro, zatem tak wiele kroków dla spłacenia swoich długów już Pan poczynił, możliwe jest powołanie się na możliwości, jakie przewidują przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Jednym ze sposobów byłoby zawarcie porozumienia z wierzycielami. Jeżeli w takim porozumieniu ustalilibyście Państwo sposób spłaty Pana długów, być może wierzyciel Pana byłby skłonny złożyć wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego powołując się na artykuł 820 kodeksu postępowania cywilnego: „Organ egzekucyjny zawiesza postępowanie na wniosek wierzyciela. Na wniosek dłużnika postępowanie ulega zawieszeniu, jeżeli sąd uchylił natychmiastową wykonalność tytułu lub wstrzymał jego wykonanie albo dłużnik złożył zabezpieczenie konieczne według orzeczenia sądowego do zwolnienia go od egzekucji”. Taki wniosek wierzyciela stworzyłby sytuację, w której Sąd byłby zobligowany do zawieszenia postępowania.

Inną możliwość daje ewentualnie artykuł 822 kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym: „Komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik złoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że obowiązku swojego dopełnił albo że wierzyciel udzielił mu zwłoki. Komornik wstrzyma się również z dokonaniem czynności, jeżeli przed jej rozpoczęciem dłużnik albo jego małżonek podniesie zarzut wynikający z umowy małżeńskiej przeciwko dokonaniu czynności i okaże umowę majątkową małżeńską oraz przedłoży niebudzący wątpliwości dowód na piśmie, że zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej oraz jej rodzaj były wierzycielowi wiadome. Wstrzymując się z dokonaniem czynności, komornik stosownie do okoliczności podejmie działania, które umożliwiają dokonanie czynności w przyszłości. O wstrzymaniu czynności i jego przyczynach komornik niezwłocznie zawiadomi wierzyciela. Na polecenie wierzyciela komornik niezwłocznie dokona czynności, która uległa wstrzymaniu”. Jednak także w tym wypadku niezbędnym staje się porozumienie z wierzycielem, który po prostu wydłużyłby Panu czas przeznaczony na spłatę wierzytelności.

Należy podkreślić, iż takie wstrzymanie czynności przez komornika nie jest równoznaczne z zawieszeniem postępowania egzekucyjnego. Proszę także pamiętać, iż ów w/w dowód na piśmie, który miałby Pan ewentualnie przedstawić komornikowi, podlega jego ocenie.

Komornik nie wstrzyma się z dokonaniem czynności, jeżeli dłużnik przedstawi mu dokument pisemny po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Z opcji tej zatem nie może Pan skorzystać, jeżeli egzekucja już została wszczęta. Istotne jest to, iż gdyby przedstawił Pan dowód na częściową spłatę swojego długu, istnieje prawdopodobieństwo, iż to będzie argumentem do wstrzymania się przez komornika z dalszymi czynnościami.

Analizując opisany stan faktyczny należy wskazać, iż zaciągając jakieś zobowiązania udzielił Pan swoim wierzycielom bardzo dobrego i niepodważalnego w zasadzie zabezpieczenia tych wierzytelności. Zabezpieczenie takie jest bardzo dobre z punktu widzenia wierzyciela. Dłużnik w takim wypadku ma bardzo małe możliwości ewentualnego powstrzymania działań egzekucyjnych.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze