Kompetencje Inspektora Nadzoru Budowlanego - opinia prawna

Stan faktyczny

Inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie naszego budynku w grudniu 2002 r. Pozwolenie zostało uzyskane tylko na podstawie zgłoszenia do urzędu bez kontroli, wtedy nieobowiązkowej. Budynek posiada garaż podziemny, po kilku miesiącach okazało się, że w garażu pojawia się woda. Wspólnota odebrała budynek od inwestora, ale w protokole odbioru zaznaczono wszystkie istniejące usterki. Inwestor w ramach rękojmi próbował usunąć usterkę, na razie nieskutecznie. W trakcie prac okazało się, że fundamenty budynku zostały wykonane niezgodnie z projektem, co powoduje wymienione problemy z wodą. Również inwentaryzacja powykonawcza budynku zawiera rozwiązanie z projektu, a nie rzeczywiste. Inwestor twierdzi, że na tą zmianę ma zgodę projektanta, ale jej nie przedstawił. Inwestor nie odmawia usunięcia usterki, przygotował następną koncepcję usunięcia usterek, nie popartą jednak żadnym projektem lub ekspertyzą. Wspólnota nie chce zgodzić się na jakiekolwiek prace bez przedstawienia ekspertyzy opisującej przyczyny usterki i projektu prac. Wobec niemożliwości wyegzekwowania właściwej naprawy garażu od inwestora wspólnota zgłosiła problem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Odbyła się wizja lokalna. Zostaliśmy poinformowani, że PINB może jedynie wydać decyzję dotyczącą wspólnoty, nakazać wykonanie ekspertyzy budynku w celu określenia zakresu prac i nakazać ich wykonanie przez wspólnotę. Następnie wspólnota może domagać się od inwestora zwrotu kosztów z tytułu rękojmi. Na razie został ustalony termin rozprawy administracyjnej, na której zostanie podjęta próba ugody między wspólnotą i inwestorem. 1. Czy PINB rzeczywiście może tylko wydać decyzję, o której wspominałem dotyczącą wspólnoty? 2. Czy istnieje jakaś inna prawna możliwość, aby PINB wydał decyzję nakazującą bezpośrednio inwestorowi wykonanie odpowiednich prac? 3. Jeśli wspólnota otrzyma taką decyzję, to jakie ma możliwości odwoławcze? 4. W przypadku niewykonania decyzji PINB jakie sankcje grożą wspólnocie? 5. Czy jeśli dojdzie do ugody na rozprawie administracyjnej, jej wykonanie będzie kontrolowane przez PINB i jakie ma on możliwości zmuszenia obu stron do jej przestrzegania? 6. Czy jeśli nie dojdzie do ugody, następnym krokiem PINB jest wydanie odpowiedniej decyzji dotyczącej wspólnoty? 7. Jakie realne uprawnienia przysługują wspólnocie/właścicielom lokali z tytułu rękojmi w przypadku usterek w budynku mieszkalnym, szczególnie w opisanej tu sytuacji? 8.