Jawność i rękojmia wiary publicznej KW

Odpowiedź:

W pierwszej kolejności należy powołać art. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż księgi wieczyste są jawne i nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków o których uczyniono wzmiankę. Znaczenie tego przepisu jest takie, iż każdy (zarówno Pani, przyszły kontrahent jak również jakakolwiek niezwiązana z transakcją osoba) może wnosić o udostępnienie mu treści księgi wieczystej oraz wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze bez konieczności uzasadniania tego wniosku interesem prawnym i faktycznym. Kupujący nie może zatem wycofać się z transakcji na tej podstawie, iż nie były mu znane wpisy w treści księgi czy wniosku Pani byłego męża. Podniesienie więc przez niego takiego zarzutu nieznajomości określonego wpisu w księdze będzie prawnie bezskuteczne.

Oświadczenie o znajomości stanu faktycznego lokalu odnosi się przede wszystkim do kwestii tj. położenie lokalu, jego stan, wyposażenie, charakter, metraż itp. Oświadczenie o znajomości stanu prawnego odnosi się przede wszystkim do znajomości treści wpisu w księdze czy treści wniosku jest jedynie oświadczeniem wiedzy, wyrażającym tyle, że kupującemu znana jest treść księgi i wniosków o których wzmiankę uczyniono w księdze. Oświadczenie to można interpretować dalej w ten sposób, że kupujący ma świadomość, że jeśli prawo męża zostanie wpisane wówczas zawierając umowę jedynie z jednym ze współwłaścicieli, a zatem nabędzie jedynie udział we współwłasności.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych reguluje art. 5 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Przykładowo, gdyby prawo byłego męża jako współwłaściciela nie było wpisane w księdze wieczystej i nie było również wniosku o taki wpis, a Pani figurowałaby jako jedyna właścicielka, wówczas zawarta jedynie przez Panią umowa sprzedaży chroniłaby kontrahenta, a były mąż nie mógłby twierdzić, że umowa została zawarta przez osobę nieuprawnioną lub też, że w istocie doszło do sprzedaży udziału w nieruchomości. Z taka sytuacją nie mamy do czynienia w obecnej sytuacji gdyż, w księdze była wpisana wzmianka o wniosku męża, która zgodnie z art. 8 ustawy wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nabywca w tej sytuacji nie będzie chroniony i może okazać się, że w rzeczywistości nabył jedynie udział we współwłasności lokalu.

Ponadto rękojmia wary publicznej ksiąg wieczystych jest nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Gdyby zatem prawo męża nie było wpisane w księdza, a kontrahent wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, że mieszkanie stanowi w istocie przedmiot współwłasności wówczas również nie można by uznać, że w wyniku umowy zawartej z jednym ze współwłaścicieli nabył prawo własności całego lokalu.