Egzekucja z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką

Pytanie: W jaki sposób następuje podział kwoty uzyskanej w trakcie egzekucji prowadzonej z nieruchomości i w jaki sposób nabywca takiej nieruchomości może ujawnić swoje prawo?

Odpowiedź:

W przypadku egzekucji prowadzonej z nieruchomości wierzytelności hipoteczne ulegają zaspokojeniu po należnościach wynikających z kredytów bankowych. Do powstania hipoteki konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który to wpis ma charakter konstytutywny. Oznacza to, iż hipoteka powstaje dopiero z momentem dokonania wpisu. Wyjątkiem są tutaj hipoteki ustawowe, które powstają z mocy prawa. W przypadku, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie pozwala na zaspokojenie w całości wierzycieli, których wierzytelności zabezpieczone są hipotecznie, wówczas wierzytelności zaspokajane są według zasady pierwszeństwa. Wynika z tego, iż im wcześniej wierzytelność nabyła statut wierzytelności zabezpieczonej hipotecznej (powstanie hipoteki), tym lepiej dla wierzyciela, który korzysta wówczas z dobrodziejstwa zasady wyrażonej w art. 294 § 1 kc. Przepis ten stanowi zasadę, iż jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (np. hipotek) obciąża nieruchomość, prawa powstałe później nie mogą być wykonywanie z uszczerbkiem dla prawa powstałych wcześniej (realizowane przed zaspokojeniem wcześniejszych wierzytelności hipotecznych). Aby nabywca nieruchomości w drodze postępowania egzekucyjnego mógł uzyskać prawo własności i je ujawnić w księdze wieczystej powinien wypełnić wszystkie warunki licytacji, w tym uiścić całą cenę jej nabycia. Wówczas dopiero sąd dokonuje przysądzenia własności na rzecz nabywcy, który dopiero z tym momentem może dokonać wpisu swego prawa w księdze wieczystej nabytej nieruchomości.