Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości

Odpowiedź:

Zagadnienie obrotu nieruchomościami zostało opisane w poradzie Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość? Skutki zawarcia, warunki i forma umowy przedwstępnej zostały opisane w poradzie Umowa przedwstępna - kiedy i jak ją zawrzeć? Nabycie nieruchomości rolnej podlega jednak ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 3 tej ustawy, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu dzierżawcy albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa. Prawo pierwokupu nie przysługuje wówczas, gdy nabywcą nieruchomości jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji również wówczas, gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej. Za gospodarstwo rodzinne uważa się gospodarstwo rolne prowadzone przez rolnika indywidualnego oraz w którym łączna powierzchnia użytków rolnych jest nie większa niż 300 ha. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat. Jeżeli z wyżej wyszczególnionych powodów nie zostało wyłączone prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych, skuteczna sprzedaż nieruchomości rolnej może nastapić dopiero po zawiadomieniu Agencji o sprzedaży rzeczonej nieruchomości i tylko w wypadku, gdy Agencja nie wykona tego prawa. Niedopełnienie obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego powoduje nieważność zawartej umowy sprzedaży (art. 9 tej ustawy).