Eksmisja najemcy a skuteczność tzw. podnajmu

Pytanie: Wynająłem lokal od firmy x, która sama go wynajmowała i nie miała prawa go wynajmować dalej bez zgody właściciela, jednocześnie firma x otrzymała wyrok o eksmisję z lokalu. Co mam zrobić, czy ten wyrok dotyczy również mnie czy mam opuścić ten lokal, jaka kara może mnie spotkać gdy dalej będę zajmował ten lokal?

Odpowiedź:

W opisanym stanie faktycznym mamy więc do czynienia z podnajmem bez zgody wynajmującego. Zastosowanie ma tu więc art. 668 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Same przepisy nie wskazują dokładnie, jakie konsekwencje rodzi podnajęcie bez zgody wynajmującego, zilustruje to jednak Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 15 listopada 1984 r. III CRN 215/84, w którego tezie czytamy: "Jeżeli najemca - wbrew zakazowi umownemu - oddał rzecz najętą w podnajem (art. 668 § 1 kc), mimo upomnienia nie zaprzestał używania tej rzeczy sprzecznie z umową najmu, wynajmujący może mu wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym (art. 667 § 2 kc). Wypowiedzenie nie poprzedzone upomnieniem, jest jednak skuteczne, gdy strony wzmacniając sankcję ustawową - wyłączyły je w umowie najmu." Generalnie umowa podnajmu nie może trwać dłużej niż sam najem. Jeśli więc została zawarta na dłuższy okres niż umowa najmu, ulega rozwiązaniu z mocy samego prawa z chwilą zakończenia najmu. W takiej sytuacji najemca może odpowiadać wobec osoby trzeciej za niewykonanie zobowiązania, a wynajmujący może żądać zwrotu rzeczy także wprost od osoby trzeciej. Skoro więc w opisanej sytuacji najemca jest adresatem orzeczenia eksmisujnego, to także dla Pana umowa najmu zakończy się i wynajmujący będzie miał prawo żądać od Pana opuszczenia lokalu.