Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Pytanie: Czy zawarcie umowy przedwstępnej mającej doprowadzić do zawarcia umowy definitywnej w celu zakupu nieruchomości, musi zostać podpisane u notariusza?

Odpowiedź:

W zakresie skutków zawarcia umowy przedwstępnej wyróżnić można dwie sytuacje, które zależne są od tego, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość tym wymaganiom, strona uprawniona z tej umowy może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, wówczas umowa przedwstępna wywołuje słabszy skutek - druga strona umowy może żądać wyłącznie odszkodowania od drugiej strony umowy, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej). W przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości, umowa wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Zachowanie formy aktu notarialnego umowy przenoszącej własność nieruchomości zastrzeżone jest pod rygorem nieważności. Zatem, jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta z zachowaniem formy aktu notarialnego, wówczas strona uprawniona z tej umowy będzie mogła dochodzić sądowego wykonania umowy przyrzeczonej. Odpowiadając więc na zadane pytanie należy stwierdzić, że w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, strona tej umowy ma pewność, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, ale zawarcie tej umowy w zwykłej formie pisemnej nie pozbawia jej ważności. Umowa przedwstępna może więc zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale zawarcie jej w formie aktu notarialnego daje większą pewność zawarcia umowy definitywnej.