Przeniesienie umowy najmu na inną osobę

Pytanie: Czy główny najemca lokalu: 1.spółdzielczego 2.kwaterunkowego lub 3.zakładowego, może wystąpić do właściciela mieszkania (gminy,firmy, spółdzielni) z wnioskiem o przeniesienie prawa do tego lokalu na innego najemcę - a jeśli tak, to w jakich sytuacjach? Kiedy właściciel może udzielić takiej zgody, kiedy zaś, nie może odmówić głównemu najemcy?

Odpowiedź:

Zadane pytanie jest niezwykle szerokie. Na początek trzeba wyraźnie rozróżnić trzy sytuacje prawne. Po pierwsze zatem, mieszkanie kwaterunkowe i zakładowe to nic innego jak najem, tylko tyle, że w różny sposób zawierany. Do obu mieszkań mają jednak zastosowanie, co do zasady, te same przepisy. Przez pojęcie mieszkania spółdzielczego rozumie się natomiast, co najmniej dwa podtypy istotnie różniące się między sobą. Własnościowe prawo do lokalu i lokatorskie prawo do lokalu. To pierwsze, pod względem prawnym jest zbliżone do własności. Jest bowiem zbywalne (aktem notarialnym) a spółdzielnia obowiązana jest przyjąć w poczet członków nabywcę. To drugie zbliżone jest do najmu. Nie da się go zbyć bez zgody spółdzielni, tak jak nie da się przenieść najmu bez zgody wynajmującego. Oczywiście statut spółdzielni jak i umowa najmu mogą zawierać w tym względzie odmienne postanowienia (ale zwykle nie zawierają). Odpowiadając wprost na pytanie: Można wystąpić z wnioskiem o przeniesienie prawa zarówno najmu jak i prawa spółdzielczego lokatorskiego na wskazaną osobę. Od strony prawnej odbędzie się to poprzez rozwiązanie dotychczasowej umowy najmu i zawarcie nowej ze wskazanym najemcą lub, w odniesieniu do lokalu spółdzielczego, poprzez cofnięcie przydziału i dokonanie przydziału prawa na rzecz wskazanego nabywcy. W tym drugim przypadku, trzeba jeszcze nabywcę przyjąć w poczet członków spółdzielni i przenieść na niego prawo do wkładu mieszkaniowego. Nie istnieją jednak przypadki, w których wynajmujący lub spółdzielnia byliby z mocy ustawy zobowiązani do wyrażenia zgody na przeniesienie prawa najmu lub lokatorskiego prawa spółdzielczego. Obowiązek ten może wynikać natomiast z umowy lub statutu spółdzielni. (vide np. towarzystwa budownictwa społecznego, których statuty często przewidują możliwość zbywania prawa najmu).