Zawarcie klauzuli o poddaniu sie egzekucji

Pytanie: Zostaje zawarta transakcja dotycząca zakupu mieszkania. Sprzedający zobowiązali się słownie do opuszczenia lokalu w ciągu 2 tygodni po zawarciu notarialnej umowy kupna - sprzedaży. Nie wyprowadzają się, ponieważ mają kłopoty z zakupem nowego domu dla siebie. Jak najszybciej można eksmitować sprzedawców? Czy zmieniłoby coś w sprawie wpisanie do umowy kupna sprzedaży tzw. rygoru egzekucyjnego i na czym on polega?

Odpowiedź:

Sensem sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy i wydania mu rzeczy, a z drugiej strony zobowiązanie się kupująćego do odebrania rzeczy i zapłacenia ceny sprzedawcy. O czasie wydania decyduje umowa, wobec jednak braku odpowiedniego uzgodnienia - wydanie ma nastąpić niezwłocznie po wezwaniu przez kupującego. W prawie cywilnym przyjmuje się, iż jeżeli brak jest oznaczenia czasu zrealizowania świadczenia przez stronę umowy (tu wydanie mieszkania), to wówczas zobowiązanie takie jest bezterminowe. O przekształceniu takiego zobowiązania w zobowiązanie terminowe decyduje wierzyciel przez wezwanie dłużnika do wykonania zobowiązania (tu kupująćy mieszkania powinien wezwać sprzedającego do wydania). Dłużnik (tu sprzedający) nie spełniający świadczenia w odpowiednim terminie dopuszcza się opóźnienia lub zwłoki. Znaczenie wezwania wierzyciela polega na tym, że z jego chwilą na dłużniku poczyna ciążyć obowiązek niezwłocznego spełnienia świadczenia. Wezwanie nie wymaga szczególnej formy i może zostać złożone w sposób dowolny. Wezwania zatem można dokonać ustnie lub pisemnie, w tym również w formie telefonicznej, telegraficznej. Dłużnik ma spełnić świadczenie,,niezwłocznie” po wezwaniu go do wykonania. Termin „niezwłocznie” oznacza termin realny, mający na względzie okoliczności miejsca i czasu. Nie można go utożsamiać z terminem natychmiastowym. W opisanej sytuacji może też mieć zastosowanie art. 471 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Skoro powstał stosunek zobowiązaniowy, to wierzyciel ma prawo oczekiwać, że dłużnik spełni obciążające go świadczenie, a więc, iż ten zachowa się zgodnie z treścią zobowiązania. Brak spełnienia świadczenia oznacza niewykonanie zobowiązania. Przy nienależytym wykonaniu zobowiązania świadczenie jest wprawdzie spełnione, lecz nie jest ono prawidłowe, gdyż odbiega w większym lub mniejszym stopniu od świadczenia wymaganego. Następstwem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest najczęściej powstanie szkody. Szkoda natomiast powinna zostać naprawiona zgodnie z treścią przepisu zacytowanego powyżej. Przyjmuje się nadto, iż dopóki strony łączy więź zobowiązaniowa, świadczenie zaś jest możliwe do spełnienia, dopóty wierzycielowi przysługuje przede wszystkim roszczenie o wykonanie w naturze. W razie potrzeby wierzyciel może nawet skorzystać z drogi sądowej oraz niezbędnych środków egzekucyjnych, przy czym w razie zwłoki dłużnika może ponadto zażądać naprawienia szkody powstałej z tego tytułu. Tak więc w omawianej sytuacji, jeżeli dłużnik (sprzedawca), nie spełni swojego świadczenia (nie wyda mieszkania, w praktyce nie opuści go), kupujący może udać się do sądu z żądaniem wykonania zobowiązania sprzedawcy w drodze przymusu państwowego (tu dokonania eksmisji).