Pozew o ochronę posiadania

Pytanie: Zarządca sąsiedniej nieruchomości zarządza budynkiem, który został wydzielony wyłącznie po obrysie. Obecnie przeprowadza różnego rodzaju remonty korzystając bez mojej zgody albo nawet zawiadomienia z mojej działki. Na jakiekolwiek uwagi z mojej strony nie ma żadnych pozytywnych reakcji. Czy w związku z powyższym mogę na drodze sądowej dochodzić swoich praw właścicielskich?

Odpowiedź:

Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż mamy tu do czynienia z typową - z punktu widzenia prawa - sytuacją, gdy osoba trzecia narusza posiadanie (tym samym także prawo własności) właściciela nieruchomości. Tego typu zagadnienie regulują przepisy kodeksu cywilnego. W tym jednak wypadku wydaje się, że wywołujące szybszą reakcję będą roszczenia właściciela w związku z ochroną posiadania (zakładamy, iż nieruchomość jest we władaniu Pani/Pana, zatem w tej chwili jest Pan/Pani także jej posiadaczem). W pierwszej kolejności należy rozważyć zastosowanie artykułu 343 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym posiadacz może zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody, może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędną samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego. Mamy tu opisaną przepisem tzw. dozwoloną samopomoc, tzn. opisaną sytuację, kiedy to własnym działaniem można zabezpieczyć swoją nieruchomość. Dopuszczalne jest wprawdzie przywrócenie własnym działaniem stanu poprzedniego, jednakże pod warunkiem, że między naruszeniem posiadania a przywróceniem do stanu poprzedniego upłynął bardzo krótki czas. W przeciwnym wypadku taka dozwolona samopomoc może być niezgodna z prawem i innymi słowy przynieść więcej strat niż zysków. Wydaje się więc, iż w opisanym przypadku do takiej dozwolonej samopomocy nie może dojść. Najwłaściwsze wydaje się być zatem w tym przypadku roszczenie przysługujące posiadaczowi z artykułu 344 kodeksu cywilnego. Stanowi on, iż przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Innymi słowy skoro sąsiad (w rozumieniu prawa jakaś osoba trzecia) dokonuje naruszeń Pani/Pana posiadania nieruchomości, może Pani/Pan skorzystać z tego roszczenia przed sądem.