Zakup nieruchomości najmowanej przez osobę trzecią

Odpowiedź:

Przede wszystkim należy zauważyć, iż zameldowanie nie stanowi problemu, może nim być natomiast fakt wynajmowania budynku czy mieszkania przez osobę trzecią. Zameldowanie nie ma żadnego wpływu na prawo własności, które będzie Pani przysługiwać po zawarciu umowy definitywnej. Obecnie, by określona osoba mogła zameldować się pod danym adresem nie jest potrzebny tytuł prawny do tego lokalu czy domu, ani obecność czy tym bardziej zgoda właściciela. Zameldowanie, niezależnie od tego czy stałe, czy też tymczasowe, nie będzie też miało wpływu na możliwość ewentualnej eksmisji.Natomiast może pojawić się problem, jeżeli osoby mieszkające w budynku, zajmują go na podstawie umowy najmu. Z opisu sytuacji wynika przy tym, iż w razie jakiegokolwiek sporu sądowego (np. gdy właściciel będzie chciał, by rodzina opuściła budynek) sąd uzna, iż budynek jest zajmowany na podstawie umowy najmu. W razie zbycia rzeczy w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Nabywca nie będzie jednak mógł wypowiedzieć najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną. Nie będzie miał tej możliwości także wtedy, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość, a najem został ujawniony w księdze wieczystej przed zbyciem. Nie załatwia też sprawy oświadczenie obecnego właściciela, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich. Rzeczywistość może być bowiem zupełnie inna (i tak najwidoczniej jest w tym wypadku).

Niski czynsz, jaki najemcy płacą obecnemu właścicielowi może świadczyć o ich złej sytuacji materialnej. Dlatego nie jest wykluczone, że razie wszczęcia postępowania przed sądem o eksmisję (które może wszcząć właściciel, jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia mieszkańcy nie opuszczą dobrowolnie budynku), sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Przeprowadzenie eksmisji nie będzie wtedy możliwe, dopóki gmina nie wskaże lokatorom odpowiedniego lokalu (a niewiele gmin dysponuje odpowiednią ilością takim mieszkań). Proszę także o zapoznanie się z artykułem Jak bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość?