Dochody współwłaścicieli

Odpowiedź:

Zgodnie zasadą wyrażoną w art. 207 kodeksu cywilnego, pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Przepis ten oznacza, iż jeżeli rzecz wspólna przynosi pożytki w postaci dochodów z czynszu, dochód ten powinien być podzielony stosownie do posiadanych udziałów. Zgodnie z orzecznictwem, współwłaścicielowi przysługuje prawo do przypadającej na niego części pożytków i przychodów także wtedy, gdy nie przyczynił się własnym działaniem do ich powstania, a nawet wtedy, gdy rzecz znajduje się w posiadaniu innego współwłaściciela (tak SA w Gdańsku z 10 września 1992 r., sygn. A Cr 319/92).

Zatem, współwłaściciel, który dokonał nakładów na przedmiot współwłasności może dochodzić zwrotu ich wartości od pozostałych każdoczesnych współwłaścicieli - w stosunku do ich udziałów w rzeczy wspólnej.

Odmiennie przedstawiać się będzie jednak sytuacja, w której współwłaściciele uzgodnili, iż każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości (umowa quoad usum). Umowa quoad usum nie wymaga określonej formy i może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli. Umowa taka będzie kształtować wzajemne stosunki pomiędzy współwłaścicielami w sposób odmienny niż określony w art. 207 k.c. , postanowienia takiej umowy są wiążące.

W przypadku zawarcia umowy quoad usum każdy więc ze współwłaścicieli - jeśli w umowie nie określono inaczej - oddzielnie używa swojej części i oddzielnie czerpie z niej pożytki (a więc i pobiera czynsz). W takim też zakresie, każdy ze współwłaścicieli, używając fizycznie wydzielonej części, odpowiadającej wielkości jego udziału, ponosi wszystkie wydatki związane z eksploatacją tej części.

Zgodnie z uchwałą SN z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79, współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, nie może żądać zwrotu wartości tych nakładów, odpowiadających udziałowi pozostałych współwłaścicieli w całości nieruchomości, jeżeli w drodze podziału quoad usum nie korzystają oni z tej części nieruchomości, na którą zostały te nakłady dokonane.