Postawienie ekranu na nieruchomości wspólnej

Odpowiedź:

W przypadku współwłasności zarządzanie przez współwłaścicieli rzeczą wspólną uzależnione jest od rodzaju przedsiębranej czynności. Zakładamy też, że nie doszło do podziału nieruchomości do używania. Jeżeli zamierzona czynność nie przekracza zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną, do dokonania czynności potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość liczy się wg wielkości udziałów, więc osoba mająca 4/6 dysponuje większością i może samodzielnie dokonywać wszelkich czynności z zakresu zwykłego zarządu. W przypadku jednak gdy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, do jej dokonania potrzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Gdy takiej zgody brak, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcie przez sąd. Jako że przepisy prawa nie definiują pojęcia zwykłego zarządu, kwalifikacji, czy przedsiębrana czynność się do niego zalicza, należy dokonywać każdorazowo w odniesieniu do konkretnej sytuacji. W odniesieniu do nieruchomości czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest z pewnością rozporządzenie tą nieruchomością, jak również np. jej rozbudowa, dobudowa, nadbudowa itp. Czy więc założenie ekranu w podłodze garażu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną? Analizując orzecznictwo w omawianym zakresie można dojść do wniosku, iż czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd w odniesieniu do nieruchomości są wszelkie czynności, skutkiem których jest zmiana istoty nieruchomości (np. w drodze przebudowy albo gruntownego remontu połączonego z przebudową), a także takie, które prowadzą, choćby czasowo, do naruszenia ciągłości istoty nieruchomości (a więc np. rozbudowa, nadbudowa itp. połączone z naruszeniem ciągłości podłóg, ścian, stropów). W tym świetle założenie ekranu w podłodze garażu, o ile powiązane będzie ze znacznym rozkuwaniem podłogi garażu, uważane być musi za czynność przekraczającą zwykła zarząd. Podobnie jeśli założenie tegoż ekranu uniemożliwi albo znacznie utrudni korzystanie z garażu w dotychczasowy sposób. W tej sytuacji współwłaściciele większościowi mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie, a sąd orzeknie, mając na uwadze cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednak założenie ekranu nie będzie powiązane z powyżej wymienionymi konsekwencjami tej czynności, należy uznać, iż mamy do czynienia z czynnością zwykłego zarządu, a w konsekwencji, że do skuteczności podejmowanej czynności wystarczająca jest zgoda współwłaścicieli większościowych.