Sprzedaż udziału we współwłasności

Odpowiedź:

Przede wszystkim należy stwierdzić, że nie mogło dojść do sprzedaży poszczególnych lokali, jeśli nie zostały one wcześniej wyodrębnione, zatem nabywcy "mieszkań" są w rzeczywistości nabywcami udziału we współwłasności. Stwierdzenie dokonania danej czynności w akcie notarialnym nie oznacza jeszcze, że czynność zawsze jest skuteczna. W tym przypadku sprzedaż lokali nie mogła mieć miejsca ze względu na fakt, iż niewyodrębnione mieszkania nie mogą być przedmiotem obrotu. W takiej sytuacji, gdy zaistniała niepewność i spór co do tego, jakie prawo przysługuje nabywcom, pomocnym instrumentem w rozwiązaniu tego konfliktu jest art. 189 ustawy Kodeks postępowania cywilnego, na podstawie którego można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Zajęcie przez nabywców wskazanych przez zbywców lokali byłby usprawiedliwiony tylko wówczas, gdyby między współwłaścicielami doszło do ustalenia sposobu korzystania z rzeczy (tzw. podział do używania), na podstawie którego zbywcy udziału we współwłasności (a wskutek sprzedaży również nabywcy) byliby uprawnieni do wyłącznego korzystania z tych właśnie sprzedanych lokali. W przypadku takiego przedmiotu współwłasności jak kamienica nie jest bowiem funkcjonalne pełne korzystanie z przysługującego współwłaścicielom prawa do "współposiadania" rzeczy, gdyż wygodniejsze i bardziej racjonalne jest podzielenie kamienicy "do korzystania" między poszczególnych współwłaścicieli. Należy jednak zaznaczyć, że uzgodnienie, kto korzysta z jakich części nieruchomości jest umową i wobec tego nie może zostać dokonane bez zgody zainteresowanego współwłaściciela. Warto też podkreślić, że instytucja współwłasności zakłada współdziałanie wszystkich właścicieli, dlatego nasilające się konflikty mogą wskazywać na potrzebę zniesienia współwłasności, co łączy się z wyodrębnieniem poszczególnych lokali, które zostałyby przydzielone poszczególnym właścicielom zgodnie z wielkością ich udziałów.