Współwłasność a wypowiedzenie umowy najmu

Pytanie: 3 lata temu dałem jednemu z lokatorów wypowiedzenie umowy z 3 letnim okresem. Wtedy byłem współwłaścicielem do 1/36 kamienicy. Od lipca tego roku mam notarialne upoważnienia od współwłaściciela 2/3, drugiego do 1/36 i następnego do 1/18. Nie mam upoważnień od współwłaściciela do 1/9 następnej części, bo nie wiadomo co z nim jest i od następnego do 1/9. Czy wypowiedzenie to jest ważne? Ja zarządzam kamienicą od 1994 roku.

Odpowiedź:

Zgodnie z ogólnymi regulacjami określającymi sposób sprawowania zarządu rzeczą wspólną, do czynności wchodzących w zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Natomiast każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do wykonywania wszelkich czynności oraz do dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (tzw. czynności zachowawcze). W takiej więc sytuacji rozstrzygnąć należy, czy przeprowadzona czynność jest czynnością zwykłego zarządu, czy też przekraczającą zakres zwykłego zarządu, bądź też należącą do czynności zachowawczych. Co do zasady, wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej, nie będzie mogło być potraktowane jako czynność zachowawcza, którą może podjąć każdy ze współwłaścicieli. Co do zasady czynność taka będzie należała do zakresu czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc do swej skuteczności będzie wymagała zgody większości współwłaścicieli. Większość współwłaścicieli oznacza się według wielkości udziałów. Zatem, jeżeli wypowiedzenia umowy najmu dokonał współwłaściciel w 1/36, czynność taka będzie bezskuteczna.