Zarząd nieruchomością wspólną

Pytanie: Kamienica została sądownie podzielona. Jeden z współwłaścicieli otrzymał lokal użytkowy, który wynajął. Najemca tego lokalu umieścił na froncie kamienicy dużą neonową reklamę. Czy w tym przypadku na umieszczenie reklamy na budynku muszą wyrazić wszyscy, którzy są właścicielami lokali wyżej wymienionej kamienicy i czy mogą oni żądać miesięcznej opłaty za reklamę?

Odpowiedź:

W przedstawionej sytuacji należy odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza dotyczy uprawnienia do wynajęcia lokalu użytkowego, druga zaś wyrażenia zgody na umieszczenie reklamy świetlnej na froncie kamienicy. Jak zostało to przedstawione w treści pytania, wynajęty lokal został sądownie przyznany jednemu ze współwłaścicieli na wyłączny użytek. W związku z tym, osoba ta była uprawniona do wynajęcia tego lokalu osobie trzeciej. Zgodnie z orzeczeniem sądu osoba ta była wyłącznie uprawniona do zarządzania tą częścią nieruchomości wspólnej. Inną jest natomiast okoliczność umieszczenia przez najemcę reklamy świetlnej na froncie kamienicy. W takiej sytuacji najemca umieszcza reklamę świetlną na części wspólnej wszystkich współwłaścicieli, jaką jest ściana zewnętrzna kamienicy. W tym też zakresie współwłaściciel, który wynajął lokal użytkowy nie miał uprawnienia do samodzielnego podjęcia decyzji w przedmiocie wyrażenia zgody na umieszczenie reklamy świetlnej. Wyrażenie zgody na umieszczenie takiej reklamy należy zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do takich czynności, w myśl zasady wyrażonej w art. 201 kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania takiej czynności.

W związku z powyższym, nie jest konieczne, aby zgodę wyrazili wszyscy współwłaściciele. Wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, ustalona w oparciu o wielkość udziału w rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli.