Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem - opinia prawna

Opinia prawna

Współwłasność lokalu i tryb jej zniesienia

Współwłasność przewidziana w polskim prawie cywilnym może mieć dwa oblicza. Przede wszystkim może to być współwłasność łączna (przysługująca na podstawie określonych stosunków prawnych np. małżeńskich, ta w związku ze stanem faktycznym nie będzie dalej poruszana) oraz współwłasność w częściach ułamkowych (wynikająca z faktu przysługiwania niepodzielnie kilku osobom prawa własności). W przedstawionym przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową. Jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 195 i następnych KC).

Jednym z podstawowych uprawnień współwłaścicieli odnośnie współwłasności w częściach ułamkowych jest przyznane im prawo do żądania zniesienia tej współwłasności (art. 210 KC). Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwojaki sposób – w drodze umowy lub na drodze postępowania sądowego. W każdym z tych przypadków zniesienie będzie musiało dotyczyć wszystkich współwłaścicieli – polega ono bowiem na likwidacji stosunku prawnego, który tych współwłaścicieli łączy. Nie będzie zatem można znosić współwłasności odnośnie tylko niektórych ze współwłaścicieli czy też przy udziale tylko niektórych z nich (np. wydzielonych na podstawie kryterium posiadania udziału obciążonego hipoteką, bądź wolnego od takiego obciążenia).
Pierwszym sposobem zniesienia współwłasności jest umowa znosząca współwłasność. Nie jest ona uregulowana szczegółowo przez przepisy Kodeksu cywilnego – a więc pozostawiona jest bardzo szerokiej dyspozycji stron, ograniczonej tylko ogólnymi zastrzeżeniami ustawowymi. Umowa o zniesieniu współwłasności może być zawarta przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia podmiotowo i przedmiotowo istotne.