Ochrona przed wypowiedzeniem najmu

Odpowiedź:

Zakładamy, że w opisanym przypadku zastosowanie znajdują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te nie znalazłyby jednak zastosowania, gdyby Państwo wynajmowali lokal, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W takich przypadkach zastosowanie mają tylko określone przepisy ustawy, w tym niektóre przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu. Zgodnie z przepisami powołanej na początku ustawy, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Ten termin wypowiedzenia wynosi 3 miesiące, a strony w umowie mogą go wydłużyć, ale nie mogą skrócić. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Nie jest jasne, co Państwo rozumieją przez sformułowanie, że wynajmujący zawarła aneks. Jeśli Państwo podpisali ten dokument, to podwyżka czynszu jest ważna niezależnie od tego, jak byłaby wysoka. Należy bowiem wtedy uznać, że obie strony umowy zmieniły ją i zgodziły się na wyższy czynsz.

Jeśli jednak w opisanym przypadku nie mamy do czynienia ze zmianą umowy za zgodą obu stron, lecz z oświadczeniem tylko jednej osoby - wynajmującego - o podwyższeniu czynszu, to jest to wypowiedzenie wysokości czynszu. A kwestie wysokości podwyżek czynszu reguluje ustawa.

Ustawa ta określa również przyczyny i terminy wypowiedzenia umowy, których strony nawet w umowie nie mogą zmienić. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Terminy wypowiedzenia są różne, w zależności od przyczyn rozwiązania stosunku najmu. Terminy te zaczynają się od terminu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a kończą na trzyletnim aż terminie wypowiedzenia. W żadnym z przepisów ustawa jednak nie przewiduje terminu kilkudniowego. Takie wypowiedzenie będzie nieważne. Wątpliwe jest, by w razie zmiany zamków przez właściciela lokalu, zareagowała policja. Właściwym do rozstrzygnięcia ewentualnego sporu jest sąd cywilny. Jeżeli właściciel uniemożliwi najemcom korzystanie z lokalu, mimo iż umowa najmu nadal obowiązuje, najemcy mogą złożyć do sądu pozew o ustalenie istnienia stosunku najmu z żądaniem zobowiązania wynajmującego do udostępnienia lokalu lub pozew o odszkodowanie z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania. Każdy z pozwów będzie podlegał opłacie stosunkowej zależnej od wartości przedmiotu sporu. W pierwszym wypadku, czyli w sprawie o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony - suma czynszu za okres trzech miesięcy. Natomiast w przypadku żądania odszkodowania, wartość przedmiotu sporu to suma żądanego przez powodów odszkodowania.