Prawo do odszkodowania za zajmowanie lokalu

Pytanie: Zaraz uzyskam wyrok eksmisyjny z lokalem socjalnym po wypowiedzeniu 3 letnim. Kiedy mogę skarżyć gminę o wypłatę odszkodowania w postaci różnicy między czynszem płaconym obecnie przez lokatora, a jaki bym uzyskał teraz z najmu? Czy powinienem wezwać gminę najpierw pismem do dobrowolnego uiszczania tej wyliczonej różnicy do momentu zabrania sobie przez gminę tego lokatora czy od razu składać pozew do sądu?

Odpowiedź:

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego domyślamy się, iż miała miejsce sytuacja, w której zastosowanie ma przepis artykułu 18 ustawy o ochronie lokatorów. Stanowi on, iż osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, o ile sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem określonym powyżej a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, o ile osoba ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela. Jeżeli więc, we wspomnianym wyroku sąd orzeknie o obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego Pana lokatorom, Pan będzie mógł takiego dodatkowego odszkodowania się domagać. Przyjmuje się w doktrynie, iż dostarczenie tego mieszkania socjalnego powinno być bezzwłoczne po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego przyznającego uprawnienie do lokalu socjalnego. Właściciel nie musi informować gminy o tym, kiedy wyrok eksmisyjny stał się prawomocny. W doktrynie jednak brak jednoznacznej odpowiedzi od jakiej daty naliczać to odszkodowanie. Zdaniem F. Zolla - nota bene autora ustawy - roszczenie powstaje z chwilą, gdy orzeczenie eksmisji stało się wykonalne.