Wypowiedzenie umowy najmu

Odpowiedź:

Analizie należy poddać przepisy art.11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny najmu, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Powyższe wskazuje zatem na obowiązek poinformowania lokatora przez właściciela lokalu o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pismo z taką informacją winno być przekazane lokatorowi przed pisemnym wypowiedzeniem umowy najmu.

Właściciel lokalu nie ma zatem obowiązku zaproponowania najemcy lokalu ugody. Artykuł 12 Ustawy, który obligował go do dokonania takiej czynności w sytuacji, gdy gospodarstwo domowe lokatora wykazuje, że osiąga dochody na poziomie umożliwiającym ubieganie się w danej gminie o wynajęcie lokalu socjalnego, został uchylony na mocy Ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie powołanej wyżej Ustawy.

Ustawa zawiera także  uregulowania dotyczące szczególnych przypadków. Między innymi, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Nie później zaś, niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa powyżej. Warto dodać, iż uregulowania te stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.