Okres zalegania z czynszem a wypowiedzenie - opinia prawna

STRESZCZENIE: Najemca w umowie cywilnoprawnej zawartej pod koniec lipca zgodził się na opłatę czynszu za pierwszy miesiąc oraz za kaucje wartości 1 miesiąca czynszu w przeciągu kilku dni po wprowadzeniu się, oraz na następne opłaty czynszu z 1 miesięcznym wyprzedzeniem. Jednak pierwszego terminu nie dochował i tylko jedna oplata za 1 miesiąc z tytułem "czynsz" wpłynęła na rachunek Wynajmującego pod koniec sierpnia. Wynajmujący zarachował jednak sierpniową wpłatę jako kaucję oraz poinformował o tym najemcę listem poleconym 11 października, tym samym, w którym po raz pierwszy wezwał do zapłaty zaległości. Uznając, że zaległość była nadal za koniec lipca (kilka dni), sierpień, wrzesień i październik, (czyli więcej niż 3 m-ce) Wynajmujący wysłał 20 listopada list do Najemcy z wezwaniem do zapłaty. Na początku grudnia Najemca zapłacił jeszcze za 2 miesiące zaległego czynszu, ale nie za wszystko. Czyli licząc od początku umowy zapłacił wartość 3 miesięcy lub kaucje i 2 miesiące (tak to uznał Wynajmujący). Od tej pory nie zapłacił już nic. Nawet rachunek za elektryczność zaległy od pół roku musiał zapłacić Wynajmujący. W związku z powyższym oficjalne wymówienie umowy i wezwanie o zapłatę zaległości zostało wysłane 31.01.2008 r. W chwili obecnej zaległość jest już za 6 miesięcy (wliczając marzec) oraz za wszystkie rachunki (prąd, woda). Czy Wynajmujący może zarachować pierwszą opłatę jako kaucję, która według umowy była w tej same kwocie i miała być wpłacona najpierw? Czy 3-miesieczny okres zalegania z czynszem musi być liczony ponownie od czasu, gdy Najemcy zapłaci częściowo zaległość? Czy można już składać wniosek o eksmisję?

FRAGMENT OPINII: Stan faktyczny Najemca w umowie cywilnoprawnej zawartej pod koniec lipca zgodził się na opłatę czynszu za pierwszy miesiąc oraz za kaucje wartości 1 miesiąca czynszu w przeciągu kilku dni po wprowadzeniu (...)