Prawo do zajmowania lokalu a umowa dożywocia

Odpowiedź:

Przedmiotem umowy dożywocia może być udział we współwłasności. Zakładam, że w przedstawionym stanie faktycznym chodzi o udział we współwłasności większej nieruchomości (domu i gruntu), w której nie zostały wyodrębnione lokale (nie stanowią one oddzielnego przedmiotu własności). W takiej sytuacji musi istnieć jakaś umowa, która ustala zasady korzystania z nieruchomości. Na jej podstawie określonym współwłaścicielom przysługuje prawo korzystania z poszczególnych mieszkań z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 198 kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W razie zbycia takiego udziału należy uznać, że nabywca wchodzi w sytuację prawną zbywcy. Dotyczą go więc w takiej sytuacji postanowienia umowy regulującej sposób korzystania z nieruchomości.

Jeżeli umowa taka mówi, że jeden ze współwłaścicieli jest uprawniony do korzystania z dwóch mieszkań z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli, osoba taka może wykorzystywać je według własnego uznania. Ma prawo zadecydować, że zamieszkiwać w nich będą inne osoby. Granice korzystania z tego prawa wyznaczają zasady współżycia społecznego. Przykładem przekroczenia tych granic, uzasadniającym interwencję pozostałych współwłaścicieli może być na przykład zakłócanie porządku przez osoby zajmujące mieszkanie. Jeżeli nawet tak się stało, należy uznać skierowanie pisma wzywającego do zawarcia umowy najmu za nieodpowiedni środek realizacji roszczeń.

Zarządca posługuje się sformułowaniem „zamieszkują bez tytułu prawnego”. W tym wypadku nie jest to zgodne z prawdą, ponieważ podstawa prawna istnieje. Stanowi ją ustna umowa użyczenia mieszkań zawarta w:

• odniesieniu do pierwszego mieszkania - pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości (małżeństwem) a synem,
• odniesieniu do drugiego mieszkania - pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a Pani ojcem i matką.

Podawany przez zarządcę argument, że lokale są zajmowane bez tytułu prawnego jest więc w tym stanie faktycznym bezzasadny.