Umowa sprzedaży mieszkania przez małżonków

Odpowiedź:

Odpowiedź na tak postawione pytanie musi objąć 2 stany faktyczne: jeden w świetle przepisów prawa obowiązujących przed 20 stycznia 2005 r., drugi zaś - na skutek niezwykle istotnej nowelizacji kodeksu rodzinnego i opiekuńczego - wedle Ustawy - kodeks rodzinny i opiekuńczy w brzmieniu po 20 stycznia 2005 r.

Gdy chodzi o pierwszy z prezentowanych wariantów, na podstawie przedstawionych okoliczności faktycznych umowa sprzedaży własnościowego spółdzielczego lokalu mieszkalnego zawarta między nabywcą a obojgiem małżonków (zbywcami) jest ważna. Ważność tej umowy należy oceniać na podstawie art. 36 paragraf 2 oraz 37 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Czynność zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego traktować należy jako czynność zarządu majątkiem wspólnym, kwalifikowaną jako czynność przekraczającą zakres czynności zwykłego zarządu. Oznaczało to, iż do jej dokonania potrzebna była zgoda drugiego małżonka. W braku zgody drugiego małżonka czynność należało traktować jako nieważną. Wedle okoliczności przedstawionych w pytaniu, czynność zbycia dokonali oboje małżonkowie, stąd nie można kwestionować ważności czynności prawnej, zwłaszcza, że dokonana ona została w obecności notariusza.

Ocenić też trzeba, czy prawo to weszło na podstawie umowy zamiany (przed zbyciem) do majątku wspólnego małżonków, czy też stanowiło składnik majątku odrębnego małżonków. Opowiedzieć się trzeba, iż własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego zostało nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej i powiększyło masę majątkową objętą wspólnością ustawową, nie sposób bowiem przypisać tej czynności do którejkolwiek kategorii wymienionej w sposób wyczerpujący do składników majątku odrębnego małżonka (art. 33 kro). Z tych zatem powodów usprawiedliwione było zastrzeżenie, iż zbywane prawo wchodziło w zakres wspólności ustawowej małżonków - zbywców.

Oceniając zaś problem na podstawie przepisów kro obowiązujących po 20 stycznia 2005 r., trudno również doszukać się nieprawidłowości. Na podstawie art. 37 par. 1 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (przypomnimy: w brzmieniu od 20 stycznia 2005 r.), zgoda drugiego małżonka niezbędna do ważności czynności prawnej, potrzebna jest do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal. Jako że czynność prawna została dokonana przez oboje małżonków, umowa zbycia prawa jest ważna. Podobnie ocenić należy fakt, iż w wyniku umowy zamiany prawo to weszło uprzednio do majątku wspólnego małżonków. Skoro zaś umowa zbycia tego prawa jest ważna, skutkuje to dla nabywców prawami i obowiązkami uregulowanymi np. w prawie spółdzielczymi, czyli w zakresie uzyskania członkostwa w spółdzielni.