e-prawnik.pl Prawo na co dzień Prawo mieszkaniowe WspólnotaJakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?
30 Października 2009 GG Śledzik Wykop

Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

(fot. www.sxc.hu)
Strona 1 z 4

Jeżeli łączna ilość lokali wyodrębnionych bądź niewyodrębnionych w danym budynku nie przekracza siedmiu, wówczas wszyscy lokatorzy mają prawo decydować o losach nieruchomości wspólnej, niczym współwłaściciele. Oznacza to, iż każdy członków tej wspólnoty może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych członków, natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Wszyscy właściciele muszą się zgodzić na czynność przekraczająca zwykły zarząd. Inaczej sytuacja przedstawia się, gdy właściciele, albo w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego powierzą zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej. Jednakże jeżeli lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest w budynku więcej niż siedem, ustanowienie zarządu jest obowiązkowe. Właściciele powierzają kierowanie sprawami wspólnoty jednoosobowemu lub kilkuosobowemu zarządowi, upoważniając go zarazem do dokonywania w ich imieniu różnych czynności. W zależności od rangi oraz ewentualnych skutków danej czynności wyróżnia się czynności zwykłego zarządu oraz przekraczające zwykły zarząd.

Jakie zadania ma zarząd?

Zarząd ma za zadanie kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Szczegółowo zarząd jest zobowiązany:

  • sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej,
  • przechowywać dokumentację techniczną budynku,
  • prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej
  • prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów,
  • prowadzić ewidencję rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej
  • do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją takiej dokumentacji,
  • dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
  • składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
  • zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Jeżeli zarząd nie wywiąże się z tego, wówczas zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
  


Zobacz także:

 

Komentarze do artykułu: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

  • lech salamon 2009-11-07 06:51:35

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    uwazam iz ustawa z 24 czerwca 1994r,daje duze mozliwosci do naduzyc i wykozystywania przez nieuczciwych ludzi bedacych prawnikami z wyksztalcenia i bedacych w strukturach wspolnot mieszkaniowych czego doswiadczam na wlasnej skorze.

  • drobny57 2009-11-08 10:29:48

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    Jak wygląda sprawa kiedy większość kamienicy należy do ADM a mniej do wspólnoty mieszkaniowej.Czy zarząd wspolnoty może podejmować decyzje za lokatorów,którzy do wspólnoty nie należą.Jak to jest uregulowane prawnie.

  • mojeprawo49 2009-11-09 13:50:41

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    do drobnego57: Lokatorom nie przysługuje prawo decydowania w sprawach dotyczących wspólnoty, takie prawo mają wyłacznie współwłaściciele tworzacy wspólnotę.

  • basiaj 2009-11-13 07:38:55

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    Uważam, że Ustawa nie określa precyzyjnie jakie decyzje może podejmować zarząd wspólnoty. Jak również nie określa czy właściciele części Wspólnych we Wspólnocie mogą decydować o sprzedaży np. działki gruntu wydzielonej z części wspólnej nieruchomości? Dla mnie ustawa niedopracowana.

  • ireneusz_jakubow 2009-11-14 12:54:40

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    Witam, dla mnie jest najgorsze to, iż w wyniku nieprecyzyjnej konstrukcji normy uwl zarządzający wspólnotami nadużywają swoich uprawnień i często interpretują zapisy w rozdziale czwartym a nawet art12.2 i 13.1 dowolnie - jednym zawyżając np. zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (por. art.15 i 30.3 uwl) a innym odwrotnie. Jedynie koszty początkowe o jakich mowa w art13.1 uwl (a wspólnie rozliczane na koniec roku) można różnicować początkowo - pobierane w formie zaliczek, o ile zarząd może to matematycznie wyliczyć i logicznie uzasadnić np. na podstawie porównania z rozliczeniem za rok poprzedni . Nawet lokalowi użytkowemu ( jeżeli takowy znajduje się we wspólnocie np. tzw. ,,dużej" nie można zwiększać kosztów o których mowa w art12.2 uwl poza proporcję do wielkości posiadanych udziałów bez ważnej uchwały podjętej w trybie art12.3 uwl. Najgorsze jest to, iż sądy różnie do tego podchodzą np Sąd R. w Drawsku Pom. s. Góral - Hołub ( przegrała ze mną apelację) i SOO w Koszalinie , poza literą prawa orzekają o przyjmowaniu rocznych kosztów i wyliczaniu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu, nie rozgraniczając kosztów o których mowa w art12.,2 i 13.2 uwl, nie biorą w ogóle pod uwagę części zapisów prawa pod uwagę np. normę w art12.3, 30.3,15, 14, 22.3 pkt8 uwl, nie uzasadniają w swych orzeczeniach dlaczego tak interpretują przepisy prawa , bez dogłębnej analizy zaistniałych faktów w konfrontacji z normą ( moim zdaniem uprawiają samowolę procesową), oddalają wnioski o przymusowy zarząd i nie rozpatrują dowodów wnioskodawcy, że zarząd nie przyjął zarządu na podstawie art18.2a uwl po myśli normy art29.1,1b do 1 e bez dokumentacji technicznej i jej przechowywania, art22.3 pkt.10 -bez przyjęcia sposobu prowadzenia rozliczeń poza księgowo i prowadzenia ewidencji przychodów i rozchodów, bez ważnych umów ( bez uchwał) o dostawy i rozliczenie ciepłą, o dostosowanie instalacji CO i jej przebudowę - bez dokumentacji i uchwały ( zarząd dużej wspólnoty wykonuje te rzeczy poza swoimi uprawnieniami i normą art.22.1,2,3 uwl oraz następne), indywidualnie rozlicza koszty za ciepło przez podział - (podzielniki wyparkowe na grzejnikach) wobec bezwzględnie nieważnej umowy ( bez ważnej uchwały, która by przyjęła takie rozliczanie kosztów - wg sankcji o jakich mowa w art58.1 kc - nie podlega konwalidacji). Ponadto nalicza i rozlicza koszty zarządu np, koszty wynagrodzenia zarządu, koszty za ciepło do części wspólnej budynku poza norma art. 30.3 i 12.2 uwl uchybiając zasadzie art.15 uwl. Sądy wszystko to skrupulatnie w postępowaniach sądowych pomijali i ostatecznie oddalili wniosek o zarząd przymusowy ( już trzykrotnie od roku 1998 - jedyna sankcja czy kara za uprawianie tej hosztaplerki. Moim zdaniem to ustawodawca ( ciągle ci sami wybierani posłowie np PO - wcześniej SLD) w komitywie z sądownictwem dają taką zachętę - przyzwolenie na dowolność i różnicowanie punktowe ludzi- tworzenie grup faworyzowanych i grup tępionych, a prawo w tak słabym Państwie - jest dla sądu i wpływowych - ludzi z układu, a nie dla prostego podatnika i obywatela. Dlatego zarządcy wchodzą w takie uzależnienia ( układy) , aby większość właścicieli lokali ( np gmina 48% udziałów i i ich przydupas np.8% udziału) dalej pozwalali im lukratywnie i łatwo zarabiać, a sądy - aby ludzie się więcej kłócili i płacili za procesy do kasy SP, aby nie musiały nadzorować dość pracochłonnego przymusowego zarządu i prostować ,,zepsutego" zarządu oraz przez tę sądu działalność ujawniać dodatkowo i jasno interpretację kolejnych przepisów normy uwl np. w rozdziale 4 - co już do tej pory w wyrokach SN określił ( często też sprzecznie z literą danej normy). Tak, więc drodzy bracia Polacy głównie nie problem w działalności nieuczciwych zarządców, lecz w przyzwoleniu przez struktury władzy RP, zwłaszcza Sądy i brak odstraszania od takiej działalności, lecz dawanie zachęty poprzez wyroki nie odpowiadające w rzeczywistości prawu - nieuczciwi zarządcy i niektóre gminy o tym doskonale wiedzą, i nie ma co liczyć na rychła poprawę - na zmianę, aby Polska rzeczywiście stałą się państwem prawa, bo założenia i deklaracje elit ( w dużej mierze przestępczych) to nie jest to samo co rzeczywistość w RP. najlepszego , Ikubaj

  • basiaj 2009-11-30 06:53:13

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    Sprzedaż działki gruntowej wydzielonej z części wspólnej nieruchomości w dużej Wspólnocie Mieszkaniowej to czynność przekraczająca zwykły zarząd.Czy wystarczy do tej czynności uchwała? Nic nie piszesz na ten temat.

  • Ulka 2010-01-22 11:35:01

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    czy zawarcie umowy na montaż podzielników ciepła i przyjecie sposobu rozliczania na podstawie regulaminu do tej umowy jest zwykłą czynnością?

  • Monika 2011-08-19 10:12:47

    Re: Jakie decyzje może samodzielnie podejmować zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

    Czy dwie osoby w zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej mogą bez zgody lokatora, zmienić informację na temat ilości mieszkańców w danym lokalu???


Dodaj komentarz

Porady prawne online

Zobacz oceny naszych klientów

Newsletter

Codziennie nowa bezpłatna porada!

  • 0
  • 1
  • 1
  • 2
  • 3
  • 8
  • 1
  • odpowiedzi i porad prawnych

Tagi

zarząd wspólnoty
Czy znasz "MIECZYSŁAW CZESŁAW BEREŚ"?
Dowiedz się więcej "spis powszechny kary".

Śledź najnowsze informacje


Odpowiedzi

Więcej w dziale Odpowiedzi »

Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.