Głosowanie wg zasady jeden właściciel - jeden głos

PYTANIE: Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, uchwały co do zasady podejmowane są większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. Ustawa jednak dopuszcza głosowanie, w którym każdy z właścicieli lokali ma jeden głos. O takim trybie podejmowania uchwał właściciele mogą zadecydować już w umowie pomiędzy sobą, a także w uchwale, poprzedzającej uchwałę podjętą według zasady jeden właściciel = w głos. Jeżeli w umowie nie postanowiono inaczej, uchwała o trybie głosowania zapada według zasady ogólnej, a więc właścicielom przypadają głosy według wielkości ich udziałów. Jeżeli zaś suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W tym ostatnim wypadku (a więc tylko, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1) ma miejsce głosowanie "grupowe". Zgodnie z przepisem, próg 20% udziałów w nieruchomości wspólnej w tym przypadku, jest konieczny do zarządzenia głosowania według zasady jeden właściciel = 1 głos. Wspólnota to ok. 53% mieszkańcy, 24% Centrum Handlowe, ok. 22% dwie hale garażowe (po ok. 11% każda), przy czym głosy z hal garażowych nie są uwzględniane od początku istnienia wspólnoty. Zarząd tłumaczy to tym, że nie wie jak liczyć głosy tych hal, zwłaszcza, że każda z hal garażowych jest traktowana jako odrębna nieruchomość we współwłasności, a także z tego powodu, że miejsca w halach garażowych posiadają także "niemieszkańcy". Czy powyższy przepis ma zastosowanie, w momencie kiedy nie są też uwzględniane pewne udziały przy głosowaniu? Jaka musi być ta większość udziałów należących do jednego właściciela, aby można było wprowadzić tę zasadę? Czy wystarcza aby było to ok. 24%? W jaki sposób należy zebrać głosy od 1/5 udziałów w nieruchomości? Czy wystarcza, aby zebrać to tuż przed zebraniem wspólnoty? Czy też można to dopiero ustalić na zebraniu wspólnoty?

FRAGMENT ODPOWIEDZI: Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem (...)