Roszczenia właściciela mieszkania wobec wspólnoty
Pytanie:
"Jestem właścicielem mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej, przeszło dwa lata temu zaczęły się problemy z rurami od kanalizacji. Moje mieszkanie było zalewane wielokrotnie, na zgłoszenia interwencji przychodzili Panowie i tylko przepychali rury co powodowało, że miałem spokój tylko przez jakieś dwa tygodnie, do następnego zalania. W zeszłym roku po serii 5 dni pod rząd zgłaszania awarii zapchania rury odpływowej, został wymieniony cały pion kanalizacyjny. W związku z powyższą sytuacją poszedłem złożyć podanie do administracji o wycenienie szkód i pokrycie kosztów remontu mieszkania. Moje podanie nie zostało przyjęte, poproszono mnie o złożenie go do zarządu wspólnoty mieszkaniowej co niezwłocznie uczyniłem. Podanie zaniosłem jednemu z członków zarządu (mam potwierdzenie przyjęcia), wspólnota przekazała moje podanie administracji, która je odrzuciła motywując ten fakt, iż nie było wyceny szkód. Cała ta historia zbiegła się z faktem, że podanie zostało złożone przeze mnie na początku grudnia zeszłego roku, a umowa z administracją została rozwiązana z końcem roku 2007. Otrzymałem informację, że koszt remontu może zostać zwrócony pod warunkiem wyrażenia zgody wszystkich współwłaścicieli wspólnoty. Czy zarząd wspólnoty jest moim reprezentantem i powinien załatwić powyższą sprawę w moim imieniu tym bardziej, że administracja skierowała mnie właśnie do zarządu? Czy ja, jako właściciel jednego z lokali mogę dochodzić swoich praw z administracją bez udziału zarządu wspólnoty choć to nie ja, tylko zarząd zawierał umowę z administracją? Skoro pion kanalizacyjny jest częścią wspólną budynku (budynek jest ubezpieczony) i jego niewłaściwy stan techniczny nie zależy ode mnie czy mogę się w inny sposób domagać odszkodowania za zniszczenie mieszkania?"
Odpowiedź prawnika: Roszczenia właściciela mieszkania wobec wspólnoty
Zarząd wspólnoty nie tyle jest Pana reprezentantem jako właściciela lokalu, lecz reprezentantem całej wspólnoty mieszkaniowej, będącej tzw. ułomną osoba prawną.
Z opisu sytuacji nie wynika jasno, czy faktycznie administratorowi można przypisać odpowiedzialność za nienależyte wykonywanie zobowiązania. Jeśli kanalizacja była po prostu źle zbudowana czy przestarzała i bez jej wymiany nie sposób było uniknąć zalań, to ewentualna odpowiedzialność administracji zależy od tego, czy wspólnota miała środki na wymianę instalacji i czy miała ku temu kompetencje. Zasadniczo bowiem taki remont pokrywany jest z funduszu remontowego, a środki musi przekazać zarząd na podstawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Gdyby jednak powodem usterek kanalizacji było nienależyte wykonywanie umowy przez administratora (np. nie utrzymywanie kanalizacji w należytym stanie technicznym), to ponosiłby on odpowiedzialność. Tyle, że zasadniczo roszczeń z tytułu zawartej umowy może dochodzić wspólnota, a dokładniej w jej imieniu zarząd.
Sprawę komplikuje fakt, iż szkoda nie dotknęła części wspólnej nieruchomości wspólnej, lecz Pana mieszkania, które nie znajduje się w gestii zarządu. Można powiedzieć w ten sposób, iż własnymi mieszkaniem i roszczeniami związanymi z tym lokalem, zarządza Pan sam. Wydaje się, iż w opisanym przypadku za szkodę wobec Pana odpowiada wspólnota mieszkaniowa, a wobec wspólnoty administrator (oczywiście jeśli nienależycie wykonywał zobowiązanie).
Jeśli ubezpieczenie obejmuje nie tylko szkody powstałe w części wspólnej (niejako szkody w majątku samego ubezpieczonego czyli wspólnoty), lecz wspólnota jest także ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej (art. 822 kc), to może Pan dochodzić odszkodowania od ubezpieczyciela. Zgodnie z uchwałą SN z dnia 28 lutego 2006 r., III CZP 5/2006, członek wspólnoty mieszkaniowej jest osobą trzecią w rozumieniu art. 822 kc w sytuacji, gdy za poniesioną przez niego szkodę odpowiada wspólnota z tytułu nienależytego wykonania zarządu nad nieruchomością wspólną.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?