Uchwała wspólnoty o licytacyjnej sprzedaży lokalu

Odpowiedź:

Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Wskazany przepis stanowi podstawę materialnoprawną do wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową do sądu z pozwem o nakazanie sprzedaży lokalu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali, wspólnota musi podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na wytoczenie powództwa z art. 16 ustawy. Wytoczenie powództwa z art. 16 ustawy jest bowiem czynnością przekraczającą zwykły zarząd i jako taka wymaga zgody większości właścicieli lokali. Podstawą sprzedaży lokalu z uwagi na zakłócanie porządku domowego w sposób wskazany w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali może być jedynie prawomocny wyrok sądu uwzględniający żądanie wspólnoty zgłoszone w pozwie o nakazanie sprzedaży lokalu. 

Z brzmienia art. 16 ustawy o własności lokali wynika, iż przewinienia właściciela lokalu muszą mieć szczególny ciężar gatunkowy - rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czynienie uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, jak też utrudniające korzystanie z innych lokali, należy oceniać przy uwzględnieniu przeciętnej miary, a więc zakładając znoszenie pewnych niedogodności nie mających cech podkreślonych powyżej.

Podkreślić wymaga, że właściciel lokalu korzysta w procesie z wszelkich środków ochrony, jaką zapewnia prawo materialne, nie wyłączając zarzutu nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę (art. 5 k.c., według którego nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego). Właściciel lokalu może również podnosić przed sądem, iż przesłanki z art. 16 ustawy o własności lokali, które stanowiły podstawę wystąpienia z powództwem ustały. Jednakże jeżeli sąd uwzględni powództwo wspólnoty mieszkaniowej sprzedaż lokalu odbywa się w drodze licytacji, na podstawie art. 921-1003 kodeksu postępowania cywilnego. Licytacja kończy się przysądzeniem własności. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadają pozbawionemu własności właścicielowi.