Wspólnota mieszkaniowa - ugoda sądowa

PYTANIE: Nieruchomość, (3 kondygnacyjny budynek mieszkalny z lokalami użytkowymi w parterze mający w sumie 11 niezależnych lokali oraz piwnice i strychy) była w posiadaniu 4 współwłaścicieli. Jeden ze współwłaścicieli złożył wniosek do Sądu, aby w trybie nieprocesowym Sąd zniósł współwłasność. W toku sprawy doszło do tzw. ugody współwłaścicieli w kwestii podziału nieruchomości. Protokół z posiedzenia Sądu podpisują wszyscy współwłaściciele. Protokół ugody ze stemplem Sądu jest podstawą do złożenia wniosku do Sądu o dokonanie odpowiednio nowych wpisów w księgach wieczystych. W wyniku zawartej ugody, Sąd umorzył wniesione postępowanie o zniesienie współwłasności, a kosztami biegłego obciążył proporcjonalnie do części współwłasności, wnioskodawcę i pozostałych uczestników sprawy. Zgodnie z wypowiedzią Sędziego podpisana ugoda jest nie zaskarżalna, natomiast w ciągu 7 dni od podpisania ugody może być wniesione zażalenie na fakt umorzenie pierwotnego postępowania o zniesienie współwłasności i proporcjonalny sposób podział kosztów. Czy potrzebna jest dodatkowa umowa między właścicielami, regulująca prawa i obowiązki właścicieli, w odniesieniu do części nieruchomości pozostających dalej jako współwłasność? Powstała dyskusja między właścicielami czy np. balkony w lokalach poszczególnych właścicieli lokali są integralną częścią danego lokalu, czy też jako element jednolitej fasady/elewacji budynku, powinny być traktowane jako współwłasność wszystkich właścicieli. Do kogo należy odpowiedzialność za wspólne elementy konstrukcyjne, np. stropy i ściany dzielące lokale między dwoma sąsiadującymi właścicielami ? Do kogo należy odpowiedzialność za dach i fundamenty itp.? Czy taka dodatkowa umowa np. w formie zobowiązującego strony regulaminu zarządzania dotycząca odpowiedzialności za współwłasności elewacji budynku czy klatki schodowej, wspólnego trawnika, dróżek i wynikających z tego konsekwencji np. łożenia na fundusz renowacyjny itp., musi być sporządzona i jeśli tak to aby mieć moc prawną musi mieć formę aktu notarialnego? Czy wystarczy jedynie notarialne poświadczenie podpisów pod tekstem zredagowanym samodzielnie przez umawiające się strony? Czy też wystarczą niepoświadczone podpisy stron pod samodzielnie zredagowanym tekstem?

FRAGMENT ODPOWIEDZI: W przedstawionym stanie faktycznym zastosowanie znajdzie ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903). Jak wynika z przedstawionego stanu, na mocy ugody zawartej przed (...)