Zaliczka za lokal o niższym standardzie

Odpowiedź:

Przepisy nie regulują sposobu obliczania stawki opłat we wspólnotach mieszkaniowych. Proszę zauważyć, że w przeciwieństwie np. do czynszu za najem lokalu, opłaty te nie stanowią wynagrodzenia za korzystanie z lokalu, lecz opłatę za utrzymanie nieruchomości wspólnej, więc nie ma tu związku między opłatą a jego standardem. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do swych udziałów. Z brzmienia tego przepisu wynika, iż liczy się jedynie udział we współwłasności (liczony wg powierzchni), bez względu standard lokalu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 czerwca 1997 r., sygn. akt II CKN 226/97 (OSNC 1998/1 poz. 6) stwierdził, że wynikający z art. 12 ust. 2 w związku z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m2 powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest - wg SN - możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych. W tej sprawie spór toczył się jednak wokół stawki dla lokali użytkowych. W ich przypadku wyższe stawki wynikają z faktu, iż koszty utrzymania tej właśnie kategorii lokali (np. koszty wywozu odpadków lub zużycia wody) są z reguły wyraźnie większe. Sam zaś fakt, iż dany lokal mieszkalny ma niższy standard, jeszcze nie generuje wyższych czy niższych kosztów jego utrzymania dla wspólnoty.