Zmiana wysokości udziałów we wspólnocie

Odpowiedź:

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali - udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Przepis powyższy, regulujący zasady ustalania wysokości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej - jest przepisem bezwzględnie obowiązującym.

Zatem, w wyniku powiększenia się łącznej powierzchni służącej ustaleniu udziałów - zmianie ulegną udziały wszystkich osób. Zgodnie z ustawą o własności lokali - udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, jest czynności przekraczającą zakres zwykłego zarządu.  

Ponadto - jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Zgodnie z przepisami k.c., do dokonania czynności, które przekraczają zarząd rzeczą wspólną konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody - współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę - mogą zażądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.