ogrzewanie w czynszu

W umowie najmu mieszkania ustaliliśmy, że w czynszy będą wliczone opłaty za ogrzewanie i odprowadzanie ścieków (własna kotłownia i szambo). Czynsz oscylował w granicach 3 % wartości odtworzeniowej lokalu tj. górny pułap. Obecnie właściciel żąda podwyżki czynszu powyżej tych 3 % wskazując, iż w wartości tej są opłaty za ogrzewanie i ścieki. Proszę wyjaśnić, czy w tym wypadku prawo pozwala na taką podwyżkę w/w 3 % plus ponadto za ogrzewanie i ścieki liczone razem jako czynsz.
Proszę o ewentualne podstawy prawne. Pozdrawiam.