własne cele mieszkaniowe

Witam.
ja, wraz z matką oraz trójka rodzeństwa(w tym brat niepełnoletni, chory na zespół Downa) w 2011 roku na mocy postanowienia Sądu odziedziczyliśmy spadek po zmarłym w 2010 roku ojcu. Matka 1/4, a każde z rodzeństwa po 3/16. ponadto w zeszłym roku moja matka nabyła w drodze otwarcia testamentu po jej zmarłym bracie mieszkanie(kawalerka), które w tym roku sprzedała za kwotę 90 tys.zł. z racji, że nie upłynął okres 5 lat od zbycia nieruchomości, postanowiła przeznaczyć uzyskane pieniądze na własne cele mieszkaniowe. Czy jeśli ja oraz dwie siostry, przekażemy jej nasz spadek(nie wliczając brata niepełnosprawnego), ze spłatą od matki po 30 tys. każdy, czy w tym przypadku mama będzie mogła w US traktować te 90 tys.zł jako własne cele mieszkaniowe nabywając nasze udziały spadku? Kto i w jakim zakresie ponosi obowiązek zapłacenia podatku? Czy tylko mama 2% PCC? Chcemy dać matce w przyszłości wolną rękę w decydowaniu kto i jaki majątek odziedziczy(w jego skład wchodzą dwa budynki mieszkalne na dwóch działkach). Czy dla Urzędu Skarbowego problemem może być, że kwota którą przyjmiemy od matki jest niższa niż faktyczna wartość udziału?