Wada budynku wykryta po 3 latach.

"_THX."

Konkretnie po 3 latach i 1 miesiącu od aktu notarialnego wyodrębnienia i
sprzedaży lokalu.
Wada tzw. ukryta, czyli sprzedawca "podstępnie zataił" (porzez przedstawienie
dokumentacji powykonawczej niezgodnej z jak się okazało stanem faktycznym,
odbiegającym także od samego projektu budowlano-architektonicznego: w
stosunku do projektu i waruknków technicznych wykonanai i odbioru niewłaściwa
jakość materiałów, zbyt słabe, zbyt cienkie, brak zbrojenia itp.).
Lepiej pozywać dewelopera z rękojmi (10 lat za wady budynku "podstępnie
zatajone"), czy z niewłaściwego wykonania umowy (10 lat na warunkach ogólnych?
Generalnie deweloper wzywany do usunięcia wady, ale odmawia powołując się na
tylko 3 letnią rekojmię.
Czekanie na usunięcie wady przez dewelopera mało sensowne, bo wadę trzeba
usunąć szybko już (wstrzymuje prace wykończeniowe) lub się z nią pogodzić (co
obniża "na zawsze" wartość nabytego lokalu).
Roszczenie w granicach 1,5%-2% ceny lokalu.
THX

--

Odpowiedzi do: Wada budynku wykryta po 3 latach.

• ".B:artek." 2012-02-14, 16:11

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 13-02-2012 15:02, _THX. pisze:
  > Konkretnie po 3 latach i 1 miesiącu od aktu notarialnego wyodrębnienia i
  > sprzedaży lokalu.
  > Wada tzw. ukryta, czyli sprzedawca "podstępnie zataił" (porzez przedstawienie
  > dokumentacji powykonawczej niezgodnej z jak się okazało stanem faktycznym,
  > odbiegającym także od samego projektu budowlano-architektonicznego: w
  > stosunku do projektu i waruknków technicznych wykonanai i odbioru niewłaściwa
  > jakość materiałów, zbyt słabe, zbyt cienkie, brak zbrojenia itp.).
  > Lepiej pozywać dewelopera z rękojmi (10 lat za wady budynku "podstępnie
  > zatajone"), czy z niewłaściwego wykonania umowy (10 lat na warunkach ogólnych?
  > Generalnie deweloper wzywany do usunięcia wady, ale odmawia powołując się na
  > tylko 3 letnią rekojmię.
  > Czekanie na usunięcie wady przez dewelopera mało sensowne, bo wadę trzeba
  > usunąć szybko już (wstrzymuje prace wykończeniowe) lub się z nią pogodzić (co
  > obniża "na zawsze" wartość nabytego lokalu).
  > Roszczenie w granicach 1,5%-2% ceny lokalu.
  
  Zgłoś dwa alternatywne względem siebie podstawy prawne żądania, pod
  warunkiem, że z rękojmi chcesz obniżenia ceny.
  
  
  --
  .B:artek.

• "_THX." 2012-02-14, 22:31

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  Dzięki.
  A z niewłaściwego wykonania umowy czego najlepiej żądać - obniżenia ceny, czy
  odszkodowania, czy zadośćuczynienia?
  
  
  -----
  > Zgłoś dwa alternatywne względem siebie podstawy prawne żądania, pod
  warunkiem, że z rękojmi chcesz obniżenia ceny.
  
  --
  

• ".B:artek." 2012-02-15, 10:11

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 14-02-2012 22:31, _THX. pisze:
  > Dzięki.
  > A z niewłaściwego wykonania umowy czego najlepiej żądać - obniżenia ceny, czy
  > odszkodowania, czy zadośćuczynienia?
  
  Z niewłaściwego wykonania umowy żądasz odszkodowania. Czyli w obu
  przypadkach żądasz pieniędzy (tych samych), tylko w oparciu o różną
  podstawę prawną. Szkodą Twoją jest konieczność naprawy - tylko tutaj
  uwaga, powinieneś sam naprawić na własny koszt. I pokazać rachunki za
  naprawę.
  
  --
  .B:artek.

• "_THX." 2012-02-15, 11:45

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  Na razie jest ocena rzeczoznawcy (pogrążająca wykonastwo dewelopera) i
  kosztorys naprawy. Wykonanie naprawy teraz wiązałoby się z opóźnionym
  wejściem do lokalu o 3 miesiące (roboty mokre), na co trudno sobie pozwolić z
  wielu względów (rodzinnych itd.).
  Poza tym skąd wziąć paredziesiąt tysięcy na naprawę, zanim się pójdzie do
  sądu.
  
  
  -----
  > Szkodą Twoją jest konieczność naprawy - tylko tutaj uwaga, powinieneś sam
  naprawić na własny koszt.
  > I pokazać rachunki za naprawę.
  
  --
  

• Gotfryd Smolik news 2012-02-15, 14:49

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Wed, 15 Feb 2012, .B:artek. wrote:
  
  > W dniu 14-02-2012 22:31, _THX. pisze:
  >> Dzięki.
  >> A z niewłaściwego wykonania umowy czego najlepiej żądać - obniżenia ceny,
  >> czy
  >> odszkodowania, czy zadośćuczynienia?
  >
  > Z niewłaściwego wykonania umowy żądasz odszkodowania. Czyli w obu przypadkach
  > żądasz pieniędzy (tych samych), tylko w oparciu o różną podstawę prawną.
  > Szkodą Twoją jest konieczność naprawy
  
  Dotąd zgoda.
  
  > - tylko tutaj uwaga, powinieneś sam naprawić na własny koszt.
  
  A tu poproszę o podstawę prawną.
  "wykonanie zastępcze" jest dopuszczalne jeśli wykonawca odmawia wykonania
  lub widać że "nie zdoła".
  Do robót budowlanych stosuje się przepisy umowy o dzieło (co daje
  im priorytet przed zasadami ogólnymi), jakiegoś wyjątku
  w KC nie widzę... coś przeoczyłem?
  
  > I pokazać rachunki za naprawę.
  
  A to znowu zgoda (pod warunkiem, że wykonanie zastępcze jest
  uzasadnione).
  
  pzdr, Gotfryd

• "_THX." 2012-02-15, 17:17

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  No dobra:
  Czy po to, żeby pokazać rachunki za naprawę będziesz burzył ściankę
  (zewnętrzną okładzinę) klinkierową, bo wykonawca dał w środku ściany
  trójwarstwowej 10 cm zamiast 12 cm wełny?
  Albo wymieniał cały styropian w stropach, bo wykonawca dał gorszy gatunek,
  niż umówiony, lub jedną grubą warstwę na styk zamiast dwóch warstw na mijankę
  (załóżmy dla uproszczenia, że niezgodnie z umową i projektem, ale zgodnie z
  mniej wymagającymi normami i warunkami technicznymi, bo za daleko byśmy
  zaszli) ?
  
  
  -----
  > A to znowu zgoda
  
  --
  

• ".B:artek." 2012-02-15, 22:10

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 15-02-2012 14:49, Gotfryd Smolik news pisze:
  >> - tylko tutaj uwaga, powinieneś sam naprawić na własny koszt.
  >
  > A tu poproszę o podstawę prawną.
  > "wykonanie zastępcze" jest dopuszczalne jeśli wykonawca odmawia wykonania
  > lub widać że "nie zdoła".
  > Do robót budowlanych stosuje się przepisy umowy o dzieło (co daje
  > im priorytet przed zasadami ogólnymi), jakiegoś wyjątku
  > w KC nie widzę... coś przeoczyłem?
  
  Gotfrydzie,
  
  primo, wykonanie zastępcze - CO DO ZASADY - jest możliwe tylko za zgodą
  sądu, i to jeszcze z ważnych przyczyn udzielonej (przepisy ogólne o
  wykonywaniu zobowiązań w KC). Po drugie, do umowy o roboty budowlane nie
  stosuje się WSZYSTKICH przepisów dotyczących umowy o dzieło - zobacz
  art. 656 KC. A po trzecie, gdzie tu wykonywanie umowy o roboty budowlane
  czy o dzieło, skoro chcemy czegoś od dewelopera na podstawie umowy
  wyodrębniającej lokal?
  
  --
  .B:artek.

• ".B:artek." 2012-02-15, 22:11

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 15-02-2012 11:45, _THX. pisze:
  > Na razie jest ocena rzeczoznawcy (pogrążająca wykonastwo dewelopera) i
  > kosztorys naprawy. Wykonanie naprawy teraz wiązałoby się z opóźnionym
  > wejściem do lokalu o 3 miesiące (roboty mokre), na co trudno sobie pozwolić z
  > wielu względów (rodzinnych itd.).
  > Poza tym skąd wziąć paredziesiąt tysięcy na naprawę, zanim się pójdzie do
  > sądu.
  
  Koniecznie wystąp z wnioskiem o biegłego sądowego jak już uruchomisz
  proces. Na razie masz tylko nic nie znaczącą opinię.
  
  --
  .B:artek.

• Gotfryd Smolik news 2012-02-15, 23:48

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Wed, 15 Feb 2012, _THX. wrote:
  
  > No dobra:
  > Czy po to, żeby pokazać rachunki za naprawę będziesz burzył ściankę
  
  Czemu z tym pytaniem DO MNIE, skoro wyraźnie piszę że moim
  zdaniem NIE MA PODSTAW do samowolnego naprawiania tego, co
  realizator umowy o roboty budowlane (tudzież o dzieło, bo
  w KC jest odesłanie) wziął i spaprał?
  
  Weź i jeszcze raz przeczytaj poprzedni post, wolniej ;)
  
  pzdr, Gotfryd

• Gotfryd Smolik news 2012-02-16, 00:17

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Wed, 15 Feb 2012, .B:artek. wrote:
  
  > W dniu 15-02-2012 14:49, Gotfryd Smolik news pisze:
  >> w KC nie widzę... coś przeoczyłem?
  >
  > Gotfrydzie,
  >
  > primo, wykonanie zastępcze - CO DO ZASADY - jest możliwe tylko za zgodą sądu,
  
  Dobrz.
  
  > Po drugie, do umowy o roboty budowlane nie stosuje się
  > WSZYSTKICH przepisów dotyczących umowy o dzieło
  
  Oczywiście.
  Skądś się wzięło moje pytanie "co przeoczyłem" - właśnie
  z tego, że nie przyuważyłem żadnego wyjątku który mógłby
  się łapać. Przepraszam że napisałem owo "stosuje" tak że
  dało się rozumieć jako "stosuje wszystkie", nie miałem
  takiej intencji.
  
  > - zobacz art. 656 KC
  
  Zapewniam że zobaczyłem przed wysłaniem poprzedniego posta ;)
  
  > A po trzecie, gdzie tu wykonywanie umowy o roboty budowlane czy o dzieło, skoro
  > chcemy czegoś od dewelopera na podstawie umowy wyodrębniającej lokal?
  
  No dobra, leżę na deskach.
  I z tej niewygodnej pozycji pytam: to TYM BARDZIEJ, z jakiej okazji
  taki nabywca miałby samowolnie dokonywać naprawy?
  Jak rozumiem dyskutujemy o rękojmi?
  
  pzdr, Gotfryd

• ".B:artek." 2012-02-16, 07:53

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 16-02-2012 00:17, Gotfryd Smolik news pisze:
  > No dobra, leżę na deskach.
  > I z tej niewygodnej pozycji pytam: to TYM BARDZIEJ, z jakiej okazji
  > taki nabywca miałby samowolnie dokonywać naprawy?
  > Jak rozumiem dyskutujemy o rękojmi?
  
  Częściowo o rękojmi, a właściwie podstępnym zatajeniu wady i związanym z
  tym dłuższym okresem przedawnienia + niewłaściwym wykonaniem umowy. A
  miałby sam dokonać naprawy, bo deweloper odmawia, a lokal jest
  własnością nabywcy. Przecież naprawa na własną rękę nie jest zakazana.
  
  
  --
  .B:artek.

• "_THX." 2012-02-16, 10:15

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  Podstawa (w sensie mozliwości wykonania zastępczego, a nie obowiązku - no
  chyba ze prawo budowlane itp., ale my tu nie o zagrożeniach budowlanych) jest
  taka, że wreszcie chcesz zacząć mieszkać, zanim zakończy się 2-5 letnie
  bujanie przed sądem.
  Poza tym nie chodzi o realizatora umowy o roboty budowlane (bo tym byłby
  generalny wykonawca), lecz o inwestora/sprzedawcę (a używając okropnego
  makaronizmu: dewelopera).
  Przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym inwestorem jest sprzedawca
  (deweloper), a nie nabywca lokalu (no może jakieś pokrewne umowy są, np.
  inwestorstwo zastępcze, ale my tu nie o tym).
  Nabywca lokalu z wykonawcą robót/inwestycji nie ma stosunku ;-)
  
  
  -----
  > moim zdaniem NIE MA PODSTAW do samowolnego naprawiania tego, co realizator
  umowy o roboty budowlane wziął i spaprał?
  
  --
  

• Gotfryd Smolik news 2012-02-16, 15:42

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Thu, 16 Feb 2012, .B:artek. wrote:
  
  > W dniu 16-02-2012 00:17, Gotfryd Smolik news pisze:
  >> No dobra, leżę na deskach.
  >> I z tej niewygodnej pozycji pytam: to TYM BARDZIEJ, z jakiej okazji
  >> taki nabywca miałby samowolnie dokonywać naprawy?
  >> Jak rozumiem dyskutujemy o rękojmi?
  >
  > Częściowo o rękojmi, a właściwie podstępnym zatajeniu wady
  
  ...czyli też z rękojmi, zgadza się?
  
  > A miałby sam dokonać naprawy, bo deweloper odmawia,
  > a lokal jest własnością nabywcy.
  > Przecież naprawa na własną rękę nie jest zakazana.
  
  Ależ oczywiście.
  Problemem nie jest naprawa, lecz roszczenie do zbywcy wobec
  samowolnej naprawy (a raczej podstawa do roszczenia).
  Popatrz na to tak: jeśliby "co do zasady" było jak piszesz,
  wszyscy nabywcy czegokolwiek mogliby po otrzymaniu odmowy
  najpierw naprawiać, podłubać, a potem zażądać zapłaty za
  to, że podłubali. Może jeszcze wraz z żądaniem przywrócenia
  gwarancji (lub odszkodowania za utratę).
  Jest tak?
  No to pytam: na jakiej podstawie prawnej?
  "Dzieło" z 636KC? - nie bardzo, bo zostałem w tej właśnie
  sprawie posłany na deski ;)
  W rękojmi zaś widzę tylko odszkodowanie, a ono nie jest
  nijak uzależnione od faktu naprawienia wady.
  Należy się *bo jest wada*, a nie dlatego, że została naprawiona
  i kwitki z naprawy przedłożone.
  No to jeszcze raz: co przeoczyłem?
  Jaki przepis ma warunkować obowiązek uprzedniego samodzielnego
  naprawienia i "przedstawienia kwitów"?
  Zaintrygowała mnie koncepcja i tyle :)
  
  pzdr, Gotfryd

• ".B:artek." 2012-02-16, 17:36

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  W dniu 16-02-2012 15:42, Gotfryd Smolik news pisze:
  
  > Ależ oczywiście.
  > Problemem nie jest naprawa, lecz roszczenie do zbywcy wobec
  > samowolnej naprawy (a raczej podstawa do roszczenia).
  > Popatrz na to tak: jeśliby "co do zasady" było jak piszesz,
  > wszyscy nabywcy czegokolwiek mogliby po otrzymaniu odmowy
  > najpierw naprawiać, podłubać, a potem zażądać zapłaty za
  > to, że podłubali. Może jeszcze wraz z żądaniem przywrócenia
  > gwarancji (lub odszkodowania za utratę).
  > Jest tak?
  
  A czemu nie? Zepsuło się coś, wzywam osobę odpowiedzialną (np.
  sprzedawcę), on mówi NIE, ja naprawiam. Bo chyba nie ma wobec mnie
  wymogu pozostawienia rzeczy w stanie zepsutym jako... właśnie czego?
  Dowodu jakiegoś? Alegorii impertynencji sprzedawcy?
  
  > No to pytam: na jakiej podstawie prawnej?
  > Jaki przepis ma warunkować obowiązek uprzedniego samodzielnego
  > naprawienia i "przedstawienia kwitów"?
  > Zaintrygowała mnie koncepcja i tyle :)
  
  Hm, może nie dość klarownie się wyraziłem. Przepisu nie ma. Natomiast
  warunkiem odszkodowania czy roszczenia obniżenia ceny jest wykazanie
  różnicy wartości. Łatwiej jest wykazać zasadność odszkodowania, gdy masz
  kwity za naprawę czyli przywrócenie rzeczy do stanu w jakim powinna się
  znajdować.
  
  --
  .B:artek.

• Gotfryd Smolik news 2012-02-16, 19:18

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Thu, 16 Feb 2012, .B:artek. wrote:
  
  > A czemu nie? Zepsuło się coś, wzywam osobę odpowiedzialną (np. sprzedawcę),
  > on mówi NIE, ja naprawiam.
  
  Wolno Ci, nigdy nie pisałem inaczej.
  
  > Bo chyba nie ma wobec mnie wymogu pozostawienia
  > rzeczy w stanie zepsutym jako... właśnie czego?
  
  Nie ma.
  Mowa była o odszkodowaniu i *KONIECZNOŚCI* zrobienia naprawy,
  aby odszkodowanie przysługiwało, tak czy nie?
  
  >> No to pytam: na jakiej podstawie prawnej?
  >> Jaki przepis ma warunkować obowiązek uprzedniego samodzielnego
  >> naprawienia i "przedstawienia kwitów"?
  >> Zaintrygowała mnie koncepcja i tyle :)
  >
  > Hm, może nie dość klarownie się wyraziłem. Przepisu nie ma.
  
  No właśnie.
  
  > Natomiast
  > warunkiem odszkodowania czy roszczenia obniżenia ceny jest wykazanie różnicy
  > wartości. Łatwiej jest wykazać zasadność odszkodowania, gdy masz kwity za
  > naprawę czyli przywrócenie rzeczy do stanu w jakim powinna się znajdować.
  
  Pytający o ile pamiętam, pytał czy przerabiać czy zostawiać.
  Czyli możliwość zostawienia "w stanie gorszym" była brana pod uwagę.
  Dlaczego *wtedy* miałby *nie dostać* odszkodowania?
  Odpowiedź nie wskazywała "trudniej będzie wywalczyć taką samą kwotę",
  tylko sugerowała, że koniecznie trzeba mieć "kwity" :)
  
  pzdr, Gotfryd

• Gotfryd Smolik news 2012-02-16, 19:13

  Re: Wada budynku wykryta po 3 latach.

  On Thu, 16 Feb 2012, _THX. wrote:
  
  > Podstawa (w sensie mozliwości wykonania zastępczego, a nie obowiązku - no
  > chyba ze prawo budowlane itp., ale my tu nie o zagrożeniach budowlanych) jest
  > taka, że wreszcie chcesz zacząć mieszkać, zanim zakończy się 2-5 letnie
  > bujanie przed sądem.
  
  No i?
  Pytam o *PRZEPIS*, który pozwala tak zrobić i *skutecznie* żądać
  później przed sądem odszkodowania.
  Ba, tenże przepis musiałby wskazywać że *bez* samodzielnej
  naprawy odszkodowanie nie przysługuje! (sprawdź co było
  w wątku i do czego się odniosłem)
  
  > Poza tym nie chodzi o realizatora umowy o roboty budowlane
  
  To już zostało ustalone, zgodziłem się że popełniłem błąd gruby,
  ale z p. widzenia przepisów IMVHO co najwyżej pogarsza do sytuację
  żądającego, ale do tego się nie odnosiłem - pytałem z jakiej
  racji reklamujący *POWINIEN* najpierw sam dokonać remontu,
  bo taka teza padła.
  Wyjaśnisz?
  
  > Przy zakupie lokalu na rynku pierwotnym inwestorem jest sprzedawca
  
  No właśnie.
  Więc kupując na allegro "czyjś" towar (wyprodukowany przez kogo
  innego niż sprzedawca), w ramach reklamacji dostajesz odmowę
  od sprzedawcy i później - zdaniem tezy co do której nie widzę
  podstaw prawnych - *powinieneś* samodzielnie go rozwalić
  w drobny mak, przelutować i przekleić wedle własnego uznania
  i na deser będzie Ci przysługiwało odszkodowanie.
  Ale jakbyś tego sam nie przerobił (taka była teza!) to
  z odszkodowania nici.
  
  Ja się pytam raz jeszcze: NA JAKIEJ PODSTAWIE?
  
  > Nabywca lokalu z wykonawcą robót/inwestycji nie ma stosunku ;-)
  
  No to (IMO) właśnie tylko pogrąża tezę o konieczności samodzielnej
  przeróbki.
  Z jaką argumentacją bronisz tej tezy, występując przeciw temu
  co piszę?
  
  [...przycięte, więc brakuje "części pytającej", ale sedno
  zostało, dzięki...]
  >> moim zdaniem NIE MA PODSTAW do samowolnego naprawiania tego, co realizator
  >> umowy o roboty budowlane wziął i spaprał?
  
  Tak właśnie.
  
  pzdr, Gotfryd