Taksa notarialna przy umowie z deweloperem - opinia prawna

Stan faktyczny

Chciałbym w przyszłym roku kupić mieszkanie. Jak na razie nie podpisałem jeszcze żadnej umowy z deweloperem. Być może uda mi się kupić mieszkanie na rynku pierwotnym od razu. Chciałbym jednak obniżyć koszty związane z tą inwestycją, chodzi mi głównie o taksę notarialną. Słyszałem bowiem, że w październiku 2007 zmieniły się przepisy i obniżono o połowę taksę notarialną. Jednocześnie jest podobno problem, czy obniżoną stawkę notariusze będą stosować w przypadku umów deweloperskich. W jakich przypadkach notariusz ma obowiązek zastosować 50% stawkę opłaty?

Opinia prawna

Niniejsza opinia sporządzona została na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami),

• Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r.w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., nr 148, poz. 1564 ze zmianami).

Zgodnie z § 6 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka taksy notarialnej zmniejszana jest połowę w przypadku sporządzenia (w formie aktu notarialnego) między innymi:

1. umowy zobowiązującej, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,

2. umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,

3. umowy zawieranej na podstawie przepisu art. 9 ustawy o własności lokali,

4. umowy darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy o podatku od spadku i darowizn,

5. umowy sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane,

6. umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z literalnego brzmienia powyższych przepisów wynika, że aby skorzystać z preferencyjnej, 50 % stawki taksy notarialnej kupując mieszkanie od dewelopera konieczne byłoby zawarcie z nim wcześniej umowy, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem (ust. 1) odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Pojawia się więc pytanie czy stawka ta dotyczy tylko umowy, o której mowa w art. 9, tj. umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia tej własności na nabywcę czy też dotyczy umowy sprzedaży, a więc umowy zawieranej w wykonaniu tego zobowiązania. Drugie pytanie, które się nasuwa, brzmi: czy zawarcie do razu umowy sprzedaży na rynku pierwotnym, gdy wyodrębnienie lokalu dopiero nastąpi, jest objęte taksą obniżoną o połowę.

Zasadniczo umowa zobowiązująca do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zgodnie bowiem z art. 156 umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w tej właśnie formie. Umowę tę w tej części (tj. w części zobowiązującej do przeniesienia własności) można traktować jako umowę zawartą pod warunkiem - co jest dopuszczalne w przypadku nieruchomości, o ile wyłączony jest skutek rozporządzający (tak A. Gola [w:] Nieruchomości, Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis).

Zdaniem opiniującej obniżona opłata notarialna powinna być zastosowana zarówno przy podpisywaniu umowy zobowiązującej do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, jak i do umowy sprzedaży, w ramach której ustanawiana jest odrębna własność lokalu. Przyjęcie takiego rozwiązania można popierać na dwa sposoby: § 6 pkt 14 rozporządzenia dotyczy obu tych umów albo też - że do tej drugiej umowy zastosowanie znajdzie § 6 pkt 2 rozporządzenia (umowa przenosząca własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej).

W przypadku, gdy strony nie zawierają umowy, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali (umowy zobowiązującej do wybudowania budynku i przeniesienia własności mieszkania), bo nie są spełnione wszystkie warunki pozwalające na zawarcie takiej umowy, często zawierana jest umowa przedwstępna. W takim wypadku można argumentować, że zawarcie umowy definitywnej, przyrzeczonej następuje w wykonaniu umowy zobowiązującej (§ 6 pkt 2).

Największy problem stanowią, jak się wydaje, umowy sprzedaży zawierane na rynku pierwotnym bez żadnych wcześniejszych umów. W takim bowiem wypadku, gdy nie została jeszcze założona księga wieczysta dla nieruchomości lokalowej, nie mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu. Przedmiot własności, a zarazem prawo do niego, powstaną bowiem dopiero z chwilą założenia księgi wieczystej i dokonania w niej stosownych wpisów.

Zgodnie z informacją prasową Ministerstwa Sprawiedliwości opublikowaną w dniu 27 października 2007 r. usługi objęte tym przepisem to:

1. Umowa darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi (należącymi do I grupy podatkowej) 

2. Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub jednorodzinnego budynku mieszkalnego

3. Umowa sprzedaży działki budowlanej

4. Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Powyższe sugeruje, iż celem projektodawcy noweli było objęcie 50% stawką taksy notarialnej wszystkich lokali mieszkalnych, także lokali nabywanych na rynku pierwotnym.

Należy jednak podkreślić, iż stanowisko Ministerstwa Sprawiedliwości oczywiście nie jest w tym zakresie rozstrzygające. Można jednak argumentować, że faktycznie § 6 pkt 16 (umowa sprzedaży samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowiącego odrębną nieruchomość albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów) powinien dotyczyć także umowy sprzedaży lokalu na rynku pierwotnym. Dopuszczalność zawierania umowy sprzedaży lokalu, zanim jeszcze ma on założoną księgę wieczystą, została przewidziana przez ustawodawcę w art. 7, zgodnie z którym odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Nie ulega jednak wątpliwości, iż praktyka notarialna w tym zakresie będzie odmienna, a powyższa interpretacja nie znajduje mocnych podstaw, co powinno spotkać się z odpowiednim działaniem ustawodawcy.

Zespół
e-prawnik.pl