Czyje prawo po przekształceniu z lokatorskiego we własnościowe - opinia prawna

Stan faktyczny

W 1977 r. jako członek Spółdzielni Mieszkaniowej uzyskałem przydział mieszkania na zasadach lokatorskich. W 1978 r. ożeniłem się i żona wprowadziła się do mnie. Na początku lat 90-tych wystąpiłem do Spółdzielni o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe, które na podstawie ówczesnych przepisów, po dokonaniu niedużej wpłaty uzyskałem. W związku z mającym nastąpić moim rozwodem (bez orzekania o winie), interesuje mnie czy przy ewentualnym podziale majątku (którego poza tym nie posiadamy), mieszkanie jest nasze wspólne (po 50%), czy też tylko moje, jako że mieszkanie uzyskałem przed naszym ślubem ale jako lokatorskie? Żona po rozwodzie planuje się przeprowadzić do mieszkania swojej matki, którego jest współwłaścicielką w 25% i jedyną spadkobierczynią. Ja natomiast pozostanę w tym mieszkaniu wraz z pełnoletnią córką - do jej ewentualnego ślubu. Jeżeli mieszkanie miałoby się okazać naszą współwłasnością, to czy była żona może wystąpić z żądaniem spłaty jej części, czy też może chcieć je sprzedać (nawet bez mojej zgody) i podzielić się ze mną uzyskanymi pieniędzmi?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

  • Ustawy z dnia 16 wrzeÅ›nia 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. 1995 r., Nr 54, poz. 288 ze zmianami),

  • Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuÅ„czy (Dz. U. 1964 r., Nr 9, poz. 59 ze zmianami).

Kwestią podstawową, która stanowić będzie podstawę do udzielenia odpowiedzi na postawione pytanie jest rozstrzygnięcie, jaki ustrój majątkowy panuje pomiędzy małżonkami. W polskim systemie prawnym przyjęto jako zasadę system wspólności dorobkowej małżonków. W braku odmiennej umowy małżeńskiej (tzw. intercyzy), z chwilą zawarcia małżeństwa zgodnie z wymogami prawa, pomiędzy małżonkami powstaje system wspólności majątkowej małżeńskiej. W analizowanym stanie faktycznym nie podano żadnych informacji dotyczących ustroju majątkowego małżonków, w związku z tym, zgodnie z domniemaniem wynikającym z ustawy, przyjmujemy, że pomiędzy małżonkami istnieje ustrój wspólności majątkowej.

Ustrój ten charakteryzuje siÄ™ wspólnotÄ… dorobku co oznacza, że wspólność rozciÄ…gniÄ™ta jest na majÄ…tek małżonków, który uzyskali w trakcie trwania małżeÅ„stwa (wspólnota tego, czego siÄ™ razem dorobili). Zgodnie z art. 32 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuÅ„czego, dorobkiem małżonków sÄ… przedmioty majÄ…tkowe nabyte w czasie trwania wspólnoÅ›ci ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. K.r.o. podaje przykÅ‚adowe przedmioty majÄ…tkowe, wchodzÄ…ce do wspólnoty małżeÅ„skiej i wskazuje w szczególnoÅ›ci na:

  • pobrane wynagrodzenie za pracÄ™ oraz za inne usÅ‚ugi Å›wiadczone osobiÅ›cie przez któregokolwiek z małżonków;

  • dochody z majÄ…tku wspólnego, jak również z odrÄ™bnego majÄ…tku każdego z małżonków.

Natomiast odrębny majątek każdego z małżonków stanowią:

  1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

  2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

  3. przedmioty majątkowe nabyte ze środków uzyskanych w zamian za przedmioty wymienione w dwóch punktach poprzedzających;

  4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

  5. przedmioty majątkowe służące do wykonywania zawodu, jeżeli zostały nabyte ze środków należących do odrębnego majątku małżonka wykonywującego ten zawód; nie dotyczy to jednak przedmiotów służących do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

  6. prawa niezbywalne;

  7. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

  8. wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub za inne usługi świadczone osobiście przez jednego z małżonków;

  9. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

  10. prawa autorskie twórcy, prawa twórcy wynalazku, wzoru lub projektu racjonalizatorskiego.

OdnoszÄ…c siÄ™ teraz do postawionego przez Pana problemu tj. do kogo należy wÅ‚asnoÅ›ciowe prawo do lokalu mieszkalnego: wyÅ‚Ä…cznie do Pana czy też do małżonki należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku lokal ten, a w zasadzie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostaÅ‚o nabyte przed powstaniem wspólnoÅ›ci majÄ…tkowej (przydziaÅ‚ miaÅ‚ miejsce w 1977 r.). Nie ulega wÄ…tpliwoÅ›ci, że prawo to - spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu - stanowiÅ‚o Pana odrÄ™bny majÄ…tek, jako prawo niezbywalne, nabyte przed powstaniem wspólnoÅ›ci majÄ…tkowej. W chwili powstania tego prawa obowiÄ…zywaÅ‚a bowiem ustawa z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich zwiÄ…zkach, która w przepisie art. 138. stanowiÅ‚a, że spółdzielcze prawo do lokalu może należeć tylko do jednej osoby, chyba że stanowi ono przedmiot wspólnego majÄ…tku małżonków (wspólność ustawowa). Jednakże i w tym przypadku czÅ‚onkostwo w spółdzielni, z którym zwiÄ…zane jest to prawo, może należeć tylko do jednego z małżonków; małżonek ten reprezentuje wobec spółdzielni prawa obojga małżonków. Wynika z tego wniosek, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu stanowiÅ‚oby wspólność majÄ…tkowÄ… gdyby zostaÅ‚o ono Panu przydzielone po zawarciu małżeÅ„stwa. W Pana konkretnej sytuacji byÅ‚o jednak inaczej – bez wÄ…tpienia, wiÄ™c lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego przysÅ‚ugiwaÅ‚o wyÅ‚Ä…cznie Panu.

Sytuacja ulegÅ‚a jednak zmianie z chwilÄ… przydzielenia Panu wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego. W okresie kiedy otrzymaÅ‚ Pan przydziaÅ‚ obowiÄ…zywaÅ‚y już inne przepisy niż te, na podstawie których nabyÅ‚ Pan spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przepisy, a mianowicie przepisy ustawy z dnia 16 wrzeÅ›nia 1982 r. prawo spółdzielcze. W zwiÄ…zku z tym, w interesujÄ…cej nas sytuacji zastosowanie znajdzie art. 215. § 2. zgodnie, z którym spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeÅ„stwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez wzglÄ™du na istniejÄ…ce miÄ™dzy nimi stosunki majÄ…tkowe. Jeżeli miÄ™dzy małżonkami istnieje rozdzielność majÄ…tkowa, do wspólnoÅ›ci spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykuÅ‚u przepisy o wspólnoÅ›ci ustawowej stosuje siÄ™ odpowiednio. Przepis ten odnosi siÄ™ zarówno do lokatorskiego jak i wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu – nie czyni w tej mierze rozróżnienia. Aby mógÅ‚ on znaleźć zastosowanie konieczne jest speÅ‚nienie wszystkich wymienionych w nim przesÅ‚anek, czyli:

  • lokal zostaÅ‚ przydzielony w trakcie trwania małżeÅ„stwa

  • lokal zostaÅ‚ przydzielony dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Jak wynika z opisu przedstawionego przez Pana, wszystkie te warunki zostaÅ‚y speÅ‚nione. Zdaniem zatem opiniujÄ…cego chociaż spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego byÅ‚o nabyte przed zawarciem małżeÅ„stwa, to jednak skoro w momencie nabycia prawa do wÅ‚asnoÅ›ciowego spółdzielczego prawa do lokalu byliÅ›cie PaÅ„stwo małżeÅ„stwem, to nabycie nastÄ…piÅ‚o zarówno na rzecz Pana jak i małżonki. Bowiem art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego stanowi o tym, iż prawo takie (chodzi w tym przepisie zarówno o wÅ‚asnoÅ›ciowe jak i lokatorskie prawo do lokalu) przysÅ‚uguje obojgu małżonkom nawet jeżeli jest przydzielone jednemu z małżonków. OczywiÅ›cie można siÄ™ zastanawiać, czy mamy tu do czynienia z przydziaÅ‚em w rozumieniu wyżej cytowanego przepisu, czy z przeksztaÅ‚ceniem o jakim mowa w art. 219 Prawa spółdzielczego, co z kolei mogÅ‚oby prowadzić do interpretacji, iż skoro z wnioskiem o przeksztaÅ‚cenie wystÄ™powaÅ‚ tylko jeden z małżonków, to również on tylko nabyÅ‚ to prawo. Jednak takie rozumowanie zdaniem opiniujÄ…cego nie jest uzasadnione, a to chociażby z dwu powodów. Po pierwsze: z praktycznego - już bowiem sam dokument spółdzielni stanowi o przydziale, a nie o przeksztaÅ‚ceniu, po drugie - nawet gdyby przyjąć, iż dochodzi do przeksztaÅ‚cenie tego prawa, ale w chwili jego przeksztaÅ‚cenia ten któremu to prawo przysÅ‚ugiwaÅ‚o pozostaje już w zwiÄ…zku z małżeÅ„skim, to wtedy do takiego "przeksztaÅ‚cenia", które jest również nabyciem nowego prawa „wÅ‚asnoÅ›ciowego,” w zamian za uiszczenie wkÅ‚adu budowlanego bÄ™dzie miaÅ‚ zastosowanie art. 215, a wiÄ™c dojdzie do nabycia obecnie już przez obojga małżonków spółdzielczego wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Opiniujący stoi bowiem na stanowisku, że zarówno w jednym jak i w drugim przypadku mamy do czynienia z przydziałem i nabyciem już własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Wiąże się z tym skutek, o którym była mowa wyżej a mianowicie, że prawo to przysługuje zarówno Panu jak i Pańskiej małżonce.

Co jednak dzieje siÄ™ w przypadku rozwodu i podziaÅ‚u majÄ…tku dorobkowego? Otóż na wniosek rozwiedzionego małżonka zwykle w odrÄ™bnym postÄ™powaniu nieprocesowym odbywajÄ…cym siÄ™ po uprawomocnieniu siÄ™ wyroku rozwodowego, sÄ…d dokonuje podziaÅ‚u majÄ…tku dorobkowego. We wniosku można podać sposób w jaki chciaÅ‚by Pan, aby nastÄ…piÅ‚ podziaÅ‚, co w praktyce oznacza, że może Pan zawnioskować o przyznaniu Panu wÅ‚asnoÅ›ciowego prawa do lokalu mieszkalnego z jednoczesnymi spÅ‚atami na rzecz byÅ‚ej małżonki. Jakie te spÅ‚aty bÄ™dÄ…, to już odrÄ™bna sprawa. Domniemuje siÄ™ przy tym, że udziaÅ‚y małżonków we wspólnym majÄ…tku sÄ… równe (art. 43 § 1 k.r.o.). Jednak z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majÄ…tku wspólnym nastÄ…piÅ‚o uwzglÄ™dnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczyniÅ‚ siÄ™ do powstania tego majÄ…tku. Również w PaÅ„skim przypadku bÄ™dzie istniaÅ‚o domniemanie, że udziaÅ‚y w majÄ…tku wspólnym Pana i PaÅ„skiej małżonki sÄ… równe. Jednak może Pan wnosić we wniosku o podziaÅ‚ majÄ…tku wspólnego o ustalenie nierównych udziałów w tymże majÄ…tku wspólnym.

Przekształcenie lokatorskiego prawa w spółdzielcze prawo własnościowe wymagało wniesienia wkładu budowlanego, w ustalonej przez spółdzielnię wysokości. Środki na to zostały przekazane (tak zakładamy) z majątku wspólnego o czym Pan sam wspomina. W większej części pochodziły jednak zgodnie z Pańskim twierdzeniem z darowizny uczynionej Panu przez rodziców (to jednak będzie trudne jeżeli nie niemożliwie w ewentualnym procesie). Może Pan w postępowaniu o podział majątku wspólnego przytaczać wszelkie okoliczności na potwierdzenie faktu przyczynienia się w większym stopniu do powstania wspólnego majątku w tym również faktu pokrycia w części wkładu z pieniędzy pochodzących z darowizny rodziców. Może powstać jednak problem z udowodnieniem takich twierdzeń.

Co się tyczy Pańskiego pytania o możliwość zbycia przez Pańską żonę własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy stwierdzić, że nie jest to możliwe. Po ewentualnym rozwodzie była żona nie będzie mogła samodzielnie rozporządzać tym prawem. Bez Pańskiej zgody nie będzie więc miała możliwości zbycia tego prawa.

Z praktycznego punktu widzenia najlepszym rozwiązaniem byłoby przy ewentualnym rozwodzie dogadanie się z żoną co do podziału majątku dorobkowego najlepiej przed notariuszem tym bardziej, że procesy o podział majątku są bardzo długotrwałe i żmudne, a co za tym idzie i kosztowne. W negocjacjach zaś z żoną przed umową u notariusza mógłby Pan wykorzystać fakt, iż przydział dokonano tylko na Pana oraz iż środki na wkład budowlany pochodziły w dużej mierze z darowizny Pańskich rodziców.


Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • alicja323 2013-09-22 21:00:31

    Witam mam pytanie czy powołując się na art.215 wzięte zostały zmiany A dokładniej mówiąc chodzi mi o wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 czerwca 2001 r.który uznał zapis art. 215 prawa spółdzielczego za niezgodny z Konstytucją. Skutkiem wyroku było uchylenie tego artykułu. Zgodnie z tym,je?eli w czasie trwania mał?eństwa obojgu mał?onkom lub jednemu z nich zostało przyznane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego dla zaspokojenia mieszkaniowych potrzeb rodziny, wchodziło ono zawsze do majątku wspólnego, tzn. nale?ało wspólnie do obojga mał?onków, niezale?nie od istniejącego między mał?onkami ustroju majątkowego. Uchylenie tego przepisu spowodowało, ?e nie istnieją ju? szczególne regulacje wskazujące na przynale?ność prawa własnościowego do majątku wspólnego bądź osobistego mał?onków. A zatem mieszkanie nale?eć będzie tylko do tego z mał?onków, który wniósł wkład mieszkaniowy, bądź te? nale?eć będzie do obojga, je?eli zostało zakupione za pieniądze stanowiące ich wspólny dorobek. Członkami spółdzielni mogą być oboje mał?onkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo prawo odrębnej własności lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich.proszę o odpowiedz


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika