Legalizacja samowoli budowlanej
Pytanie:
"Stodoła została odbudowana przez poprzedniego właściciela po pożarze bez wymaganego pozwolenia. Odbudowy dokonano za wiedzą urzędu gminy, za pieniądze wypłacone z ubezpieczenia. Stodołę odbudowywała "cała wieś" w ramach pomocy sąsiedzkiej. 5 lat po odbudowie kupiłem nieruchomość z tą stodołą i nie sprawdziłem braku ww. pozwolenia. Ponieważ stodoła nie została zabezpieczona (nie zainstalowano wrót w sąsiekach i wykonywano ją pośpiesznie) jej ściana szczytowa była po kilku latach popękana i budynek groził zawaleniem. Rok po zakupie (w 2000 r.), po huraganie, który wyłamał część okolicznego lasu, skróciłem stodołę o jeden szczytowy sąsiek, popękaną ścianę wymurowałem solidniej, a otwory na wrota sąsieków zamurowałem - wszystko w ramach siedliska, ale bez zgłoszenia robót. Cała ogromna stodoła została więc zmniejszona, nie zmieniałem ani jej konstrukcji, ani przekrycia. W wyniku donosu sąsiada inspektorka powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego wydała postanowienie wstrzymania robót, a w uzasadnieniu stwierdziła, że rozpoczęta w 1994 r. budowa nie została zakończona i w zasadzie trwa nadal. Zobowiązała mnie do dostarczenia odpowiedniej dokumentacji (projekt budowlany, ekspertyzy techniczne), na których wykonanie mnie nie stać. Głównym jednak powodem było to, że z wszystkimi urzędami (m.in. urząd gminy i Starostwo Powiatowe) jestem w prawnym konflikcie, ponieważ prowadzę inna sprawę, w której oskarżam te urzędu o sfałszowanie dokumentacji pewnej inwestycji. W sprawie inspektorki prowadzącej sprawę mojej stodoły złożyłem wcześniej, w innej sprawie, zawiadomienie do prokuratury o popełnieniu przez tę inspektorkę przestępstwa. Dokumentacji nie złożyłem, a w piśmie wyjaśniającym poinformowałem o powodach zwłoki. Po pół roku od wydania postanowienia wydana została decyzja nakazująca rozbiórkę całej stodoły i połączonej z nią obory. W dokumencie nie jest powiedziane wprost, że budowy dokonał poprzedni właściciel i że została ona zakończona, ale wynika z niego, że od kilku lat prowadzę tę inwestycję. Jestem więc inwestorem, który prowadzi rozpoczęta w 1994 r. budowę. Przepisy Prawa budowlanego mówią, że do legalizacji budowy zobowiązany jest "Inwestor". W uzasadnieniu decyzji rozbiórki również stwierdza się, że "Inwestor nie wywiązał się z nałożonego obowiązku". Nie zmienia to faktu, że grozi mi albo rozbiórka ogromnego i ważnego dla mnie budynku, którego wybudowanie od nowa pochłonie majątek, albo opłaty legalizacyjne zaliczanego w całości "na moje konto" budynku sięgające dziesiątek tysięcy złotych. Czy właściciel (od 7 lat) nieruchomości, na której znajduje się budynek wybudowany przed 11 laty (1994 r.) jest "Inwestorem", odpowiedzialnym za wybudowanie budynku, jeśli budynek ten (jakkolwiek niesolidnie, ale jednak) został ukończony przez znanego urzędowi (jest świadkiem w sprawie) poprzedniego właściciela nieruchomości. Czy istnieją przepisy, z których wynika, że od pewnej granicy, nawet wydana zgodnie z obowiązującym prawem decyzja może pociągać za sobą skutki nieproporcjonalne do uchybienia przepisom i może mieć charakter szykany wobec osoby, z którą urzędnik jest w odrębnym konflikcie."
Odpowiedź prawnika: Legalizacja samowoli budowlanej
Przede wszystkim z opisu stanu faktyczne wynika, że wykonywał Pan prace, na które powinien był Pan uzyskać pozwolenie na budowę. Dopuścił się Pan więc samowoli budowlanej. Właściwy będzie w tej sprawie głównie przepis art. 48 ustawy Prawo budowlane. Przepisu art. 48 nie stosuje się jednak do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, czyli przed 1995 r. lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. Naszym zdaniem brak podstaw do twierdzenia, że Pana prace stanowiły kontynuację prac z 1994 r. Uznaniu budowy za zakończoną nie powinien przeszkodzić częściowy brak wykonania robót wykończeniowych, wyposażeniowych lub innych o podobnym charakterze, które mogą być wykonywane w użytkowanym obiekcie budowlanym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 1997 r. SA/Ka 2178/95). Jeżeli prace budowlane zakończyły się przed 1 stycznia 1995 r. i umożliwiały użytkowanie (także w części) obiektu, to budowę należy uznać za zakończoną.
Zgodnie z ustawą wcześniejszą, z dnia 24 października 1974 r. (Dz. U. Nr 38, poz. 229) obowiązkowe orzekanie o rozbiórce obiektów budowlanych wzniesionych bez pozwolenia na budowę następowało, gdy samowola powodowała niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, bądź prowadziła do niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia (art. 37 ust. 1 tej ustawy). Na gruncie tej ustawy wybudowanie obiektu bez pozwolenia (w całości lub w części) na terenie przeznaczonym pod budowę, zgodnie ze sztuką budowlaną i ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, obligowało organ administracji do legalizacji tej samowoli budowlanej.
Prawdopodobnie właśnie dlatego inspektorka nadzoru budowlanego dąży do uznania, że budowa z 1994 r. nie została zakończona. Proszę jednak pamiętać, że może to być zupełnie bez znaczenia dla Pana sytuacji prawnej, gdyż nie wykonał Pan warunków legalizacji własnej samowoli budowlanej. Ponadto obowiązek legalizacji samowoli budowlanej z 1994 r. także będzie spoczywał na Panu, tyle, że odbywać się będzie w oparciu o inne przepisy.
Co do drugiego pytania, jeżeli organ administracji podejmuje działania w ramach swoich kompetencji, to nie można uznać, że jest Pan szykanowany dlatego, że decyzja o rozbiórka pociągnie za sobą skutki nieproporcjonalne do uchybienia przepisom. Kwestia tej nieproporcjonalności konsekwencji samowoli budowlanej (czyli rozbiórki) była już rozpatrywana przez Trybunał Konstytucyjny i obecnie obowiązujące przepisy są zgodne z Konstytucją.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?