Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń

Odpowiedź prawnika: Zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń

Jedyna zmiana jaka miała miejsce w zakresie przepisów dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego było dodatnie ust. 4a w art. 71 prawa budowlanego (przepis dodany ustawą z dnia 26 kwietnia 2007 r. o zmianie ustawy - Prawo ochrony środowiska oraz niektórych innych ustaw, wszedł w życie 19 sierpnia 2007 r.). Zgodnie z tym przepisem: jeżeli zostało wydane, w trybie art. 46b ust. 1a ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, postanowienie o konieczności uzyskania przez zgłaszającego decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, bieg terminu, o którym mowa w ust. 4, rozpoczyna się od dnia uzupełnienia sprawy o wydaną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

Urządzenie pomieszczeń mieszkalnych w oborze stanowi niewątpliwie zmianę przeznaczenia obiektu budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 71 ust. 1 prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, lecz jedynie zgłoszenia. Rzeczywiście początkowo zmiana sposobu użytkowania wymagała stosownego pozwolenia. Zmiana w tym zakresie nastąpiła na mocy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane (ustawa w tym zakresie weszła w życie 31 maja 2004 r.).

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty wymienione w art. 71 ust. 2, a więc:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;

• oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (tj zaświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania gruntem);

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

• ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;

• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Zgłoszenie składa się staroście przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, starosta, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Starosta wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3. może spowodować niedopuszczalne: 

• zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Jeśli zgłoszona część robót wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (a więc np. dobudowanie kondygnacji), rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Co do kwestii zmiany strychu na pokój to należy przede wszystkim rozważyć, czy w ogóle mamy do czynienia ze zmianą użytkowania. Może się bowiem okazać, że zakres prac, które powinny być wykonane celem przystosowania strychu do zamieszkania nie wymagają zmiany podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunków przeciwpożarowych, zdrowotnych czy higieniczno-sanitarnych itd. W takiej sytuacji nie będzie Pan w ogóle musiał zgłaszać takich robót. Jeśli jednak planowane prace na strychu będą zmieniać warunki, o których mowa w art. 71 ust. 1 to ich zgłoszenie będzie konieczne.