Data pewna przy umowie dzierżawy

Pytanie:

"Czy w świetle art. 3 ustawy z 11.04.03 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64 poz. 592) data zawarcia umowy dzierżawy gruntu pomiędzy Panem X a Gminą Z jest datą pewną, czy też umowa powinna zawierać dodatkową wzmiankę organu gminy? Czy umowa dzierżawy zawarta od 1.01.97 r. do 31.12.99 r. była umową wykonywaną przez 3 lata (wg art. 112 k.c. brakuje 1 dnia do upływu 3-letniego terminu)? Następna umowa trwała od 2.01.00 r. do 31.12.00 r."

Odpowiedź prawnika: Data pewna przy umowie dzierżawy

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. Według art. 81 § 2 ustawy Kodeks cywilny czynność prawna ma datę pewną w razie urzędowego poświadczenia daty (przez notariusza), jak również w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym - od daty dokumentu urzędowego oraz w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki. Umowa dzierżawy zawarta z jednostką samorządu terytorialnego nie może być uznana za dokument urzędowy (zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 20 lutego 1991 r., sygn. I PR 422/90, dokumentem urzędowym jest bowiem dokument sporządzony przez organ państwowy w zakresie jego działania, a więc w zakresie kompetencji, które przysługują mu jako organowi państwowemu, a nie np. jako podmiotowi stosunków cywilnoprawnych czy stosunków pracy), zatem fakt, iż umowa została zawarta z gminą nie przesądza, że umowa ta ma datę pewną. Jednakże czynność prawna ma datę pewną również wówczas, gdy organ jednostki samorządu terytorialnego umieści na dokumencie jakąkolwiek wzmiankę – od daty tej wzmianki. Za wzmiankę organu państwowego należy uważać w szczególności datę stempla pocztowego, odcisk pieczęci oznaczającej datę zarejestrowania pisma, skasowanie opłat z zaznaczeniem daty. Jeśli zatem na dokumencie obejmującym treść umowy dzierżawy znajduje się jakakolwiek wzmianka organu samorządu terytorialnego zawierająca datę, należy uznać, że umowa ta ma datę pewną. W przypadku gdy umowa została zawarta na okres od 1.01.97 r. do 31.12.99 r., a następna umowa trwała od 2.01.00 r. do 31.12.00 r., należy uznać, ze spełniona została przesłanka „wykonywania umowy przez 3 lata”. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie wymaga bowiem dla spełnienia tej przesłanki „nieprzerwanego wykonywania umowy przez 3 lata”, zatem zastosowanie znajdzie w tej sytuacji art. 114 k.c., zgodnie z którym, jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie jest wymagana, miesiąc liczy się za dni trzydzieści, a rok za dni trzysta sześćdziesiąt pięć. Zliczając termin pierwszej i drugiej umowy, czas wykonywania umowy przekracza 3 lata. Poza tym, ustawa mówi o „wykonywaniu umowy”, a nie terminie na który umowa została zawarta, co może oznaczać, że ustawodawca wyznaczając trzyletni termin miał na myśli czas, przez który umowa była w rzeczywistości wykonywana, mniejszą wagę przywiązując do okresu dzierżawy wyznaczonego w umowie. Należy jednak podkreślić, że przedstawiona interpretacja jest jedną z wielu możliwych, a przedstawione zagadnienie może zostać autorytatywnie rozstrzygnięte dopiero przez sąd.


Michał Włodarczyk

Radca prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Bartosz 2012-07-27 19:13:11

    w mojej sprawie sedzia nie połączył umów, gdyż ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego należy do przepisów szczególnych i przepis mówi wyraźnie"umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty". Czyli 3 lata od daty zawarcia ostatniej umowy. Poprzednie umowy wygasaja z datą zawarcia nowej.Wyrok nie jest prawomocny.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika