Granice przestrzenne prawa własności

Pytanie:

"Budynek sąsiada postawiony jest w granicy działki. Sąsiad postanowił ocieplić ściany budynku. Ściany budynku, która leży w granicy działki nie można ocieplić bez wejścia na teren mojej działki i bez postawienia rusztowań. Wysokość budynku sąsiada nie przekracza 12m. Jakie formalności zgodne z przepisami Prawa Budowlanego powinien spełnić sąsiad? Czy możliwe jest wykonanie dociepleń ścian budynku który leży w granicy działki bez mojej zgody? Docieplenie ściany leżącej w granicy mojej działki pomnieszy moją działkę o grubość izolacji, czy w związku z tym należy mi się odszkodowanie i czy powinny być na koszt sąsiada dokonane nowe pomiary geodezyjne dla celów np. naliczanego podatku gruntowego? Czy możliwa jest zgoda Nadzoru Budowlanego na docieplenie ściany bez mojej zgody i bez oficjalnego powiadomienia mnie? Co grozi sąsiadowi gdy te roboty już wykonał nie pytając o moją zgodę? "

Odpowiedź prawnika: Granice przestrzenne prawa własności

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego własność gruntu rozciąga na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno - gospodarcze przeznaczenie gruntu (art. 143 Kodeksu cywilnego). Właściciel gruntu może w pełni korzystać z przysługującego mu prawa własności tylko w granicach jego nieruchomości. Prawo dopuscza możliwość zaistnienia sytuacji kiedy nastąpi ingerencja na grunt sąsiedni i sytuacja taka będzie dopuszczalna. Chodzi o tzw. immisje czyli oddziaływanie na grunt sąsiedni w sposób nie przekraczajacy przeciętnej miary wynikającej ze społeczno -gospodorczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Jako przykłady immisji podaje się hałas do odpowiedniego poziomu, wydobywanie się dymu z komina itp. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika jednak, że mamy tutaj do czynienia z ingerencją sąsiada, która przekracza korzystanie z nieruchomości w sposób przekraczający ową przeciętną miarę, innymi słowy mówiąc nie będzie to immisja, ale naruszenie prawa własności skoro Pana sąsiad wtargnął na pański grunt i postawił rusztowania. Zdarzenie to miało miejce bez uzyskania Pańskiej zgody. W takiej sytuacji przysługuje Panu tzw. roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie dalszych naruszeń Pana gruntu (art. 222 par. 2 Kodeksu cywilnego). Dodatkowo sytuację taką normuje szczególnie art. 151 ustawy Kodeks cywilny, stanowiąc, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego (czyli usunięcia ociepleń, które powodują, że została przekroczona granica sąsiedniego gruntu), chyba że bez nie uzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Jeżeli nie jest możliwe przywrócenie stanu poprzedniego sprzed naruszenia granicy nieruchomości, właściciel naruszonego gruntu może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej lub wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Należy pamietać, że w każdym przypadku właściciel, którego grunt został naruszony przez sąsiada przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli sąsiad miał świadomość, że naruszył grunt sąsiada. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego docieplenie ścian budynku o wysokości do 12 m nie wymaga pozwolenia na budowę (art.29 ust.2 pkt 4 ustawy prawo budowlane), a z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że ściany budynku pańskiego sąsiada nie przekraczają wysokości określonej przez ustawodawcę. Sąsiad nie musi zatem legitymować się pozwoleniem na wykonanie tego typu robót budowlanych. Tego typu roboty wymagają jedynie zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej budowy lub robót jest formą wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wymagającej ustalenia przez wymieniony organ, czy zamierzona budowa lub roboty budowlane odpowiadają wymaganiom prawa i mogą być realizowane, czy też organ powinien nie dopuścić do realizacji danej budowy (robót budowlanych). W konsekwencji organ administracji architektoniczno-budowlanej może wyrazić zgodę na dokonanie przebudowy (zgoda jest wyrażana w sposób milczący, tzn. jeśli organ nie wypowie się co do zgłoszenia w terminie 30 dni, mozna rozpocząć prace budowlane).


Michał Włodarczyk

Radca prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Karolina 2022-04-07 16:22:18

    Witam. Pisze do Was takim zapytaniem. Na mojej wsi nie dawno ktoś wykupił budynek który graniczy się z naszym odległość między nami jest taka mała że osoba która by chciała wyciągnąć ręce szeroko by powiedziała że za mało miejsca jest 1m albo mniej!! naszego domu .. Teraz sąsiad wyrzuca wszytko z domu i dotyka nasza elewację którą dostała świeżo nałożona nie pełen rok ma prawo coś oprzeć o ścianę lub zarysowac ją . Pytam się bo nie jestem zorientowana prawnie jak to wygląda. Bo sąsiad za mocno się mądrzy więc wolę posłuchać doradców.

  • piotr 2014-07-21 16:52:50

    witam docieplałem budynek szeregówkę dzwoniłem do sąsiada pozwolił mi wpuścić styropian 5 cm w jego działkę i 5 w moja jest to szeregówka okazało się że pracownicy wpuścili styropian 8 cm che aby zdejmować styropian co robić

  • mario 2013-10-27 11:05:00

    mam pytanie mój budynek stoi praktycznie w granicy sąsiada lecz jest zostawiona przy ścianie luka na na ocieplenie budynku. W chwili obecnej chce ocieplić mój dom od striony sąsiada lecz aby to uczynic musze na jego działce ustawic rusztowanie. Sasiad stanowczo nie wyraża zgody co mam zrobić


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika