Niedochowanie terminu z umowy przedwstępnej

Pytanie:

"Jestem właścicielem działki, którą chcę sprzedać. Przedwstępna umowa notarialna określa termin zawarcia umowy notarialnej na 5 stycznia br. Tymczasem nabywcy nie zgłaszają się z gotowością do podpisania ostatecznej umowy notarialnej. Czy jako sprzedający powinienem zgłosić gotowość sprzedaży działki w tym terminie, tak aby ewentualnie \"uwolnić się\" od odpowiedzialności (winy) za niepodpisanie ostatecznej umowy sprzedaży? Czy w takim wypadku mogę zatrzymać zadatek? Kto powinien zadbać o umówienie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (koszty notarialne ponosi kupujący)? "

Odpowiedź prawnika: Niedochowanie terminu z umowy przedwstępnej

Stosownie do art. 389 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiÄ…zana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla siÄ™ od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którÄ… poniosÅ‚a przez to, że liczyÅ‚a na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogÄ… w umowie przedwstÄ™pnej odmiennie okreÅ›lić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstÄ™pna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególnoÅ›ci wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez pojÄ™cie „uchylania siÄ™” należy rozumieć , że zobowiÄ…zany dopuszcza siÄ™ Å›wiadomie dziaÅ‚ania lub zaniechania zmierzajÄ…cego do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzi siÄ™ z takim skutkiem. Niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 kc może być nastÄ™pstwem „uchylenia siÄ™” od zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 kc), przez które należy rozumieć także samÄ… zwÅ‚okÄ™ zobowiÄ…zanego (tak SN w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 14 grudnia 1999 r., sygn akt II CKN 624/98).

Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jednÄ… ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstÄ…pić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go daÅ‚a, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Stosownie zaÅ› do art. 394 § 3 - w razie rozwiÄ…zania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiÄ…zek zapÅ‚aty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo (a wiÄ™c obowiÄ…zek zwrotu otrzymanego zadatku lub obowiÄ…zek zwrotu sumy dwukrotnie zapÅ‚aconej) dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastÄ…piÅ‚o wskutek okolicznoÅ›ci, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialnoÅ›ci albo za które ponoszÄ… odpowiedzialność obie strony. Jeżeli zatem niewykonanie umowy jest nastÄ™pstwem zaniedbaÅ„ obu stron, po odstÄ…pieniu od umowy nie można zatrzymać zadatku (bÄ…dź domagać siÄ™ dwukrotnoÅ›ci kwoty wrÄ™czonej). Z reguÅ‚y umowa przedwstÄ™pna jest umowÄ… dwustronnie zobowiÄ…zujÄ…cÄ…, a wiÄ™c obie strony zobowiÄ…zujÄ… siÄ™ wzglÄ™dem siebie – odpowiednio do sprzedaży i do kupna nieruchomoÅ›ci. O tym, kto jest obowiÄ…zany do zorganizowania transakcji powinna stanowić umowa. Dopiero takie zapisy pozwalajÄ… stwierdzić czy i która strona umowy uchyla siÄ™ od jej zawarcia i która z nich jest uprawniona do odstÄ…pienia od umowy. Z opisu przedstawionego w pytaniu wynika, że umowa nie reguluje wyraźnie tej kwestii, stanowi tylko o tym kto ponosi koszty zawarcia umowy. W zwiÄ…zku z powyższym mogÄ… powstać wÄ…tpliwoÅ›ci kto w Å›wietle umowy byÅ‚ obowiÄ…zany do zorganizowania transakcji, a w konsekwencji mogÄ… powstać wÄ…tpliwoÅ›ci kto nie wywiÄ…zaÅ‚ siÄ™ ze swojego obowiÄ…zku (a wiÄ™c która ze stron uchylaÅ‚a siÄ™ od zawarcia umowy), kto jest uprawniony do odstÄ…pienia od umowy. Aby nie narażać siÄ™ na zarzut uchylania siÄ™ od zawarcia umowy, najbezpieczniej jest wezwać odpowiednio wczeÅ›niej lub (najlepiej pisemnie lub/i przy Å›wiadkach)  drugÄ… stronÄ™ do stawienia siÄ™ u notariusza, u którego zorganizuje Pan zawarcie umowy lub ewentualnie poinformować drugÄ… stronÄ™ o swojej gotowoÅ›ci do stawiennictwa u wyznaczonego przez niÄ… notariusza.


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika